बंधक ऋण प्रदान करने की विशेषताएं. बंधक: सुविधाएँ, शर्तें, गणना। परियोजना "रूसी संघ के नागरिकों के लिए किफायती और आरामदायक आवास"

फिलहाल, बंधक की अवधारणा के बारे में कई दृष्टिकोण हैं। रूसी संघ का कानून दिनांक 29 मई 1992 संख्या 2872-1 (30 दिसंबर 2008 को संशोधित, 21 नवंबर 2011 को संशोधित) "प्रतिज्ञा पर" (प्रतिज्ञा कानून) (अनुच्छेद 42 "बंधक की अवधारणा" ) कहता है: "बंधक को किसी उद्यम, संरचना, भवन, संरचना या भूमि से सीधे संबंधित अन्य वस्तु की प्रतिज्ञा के रूप में मान्यता दी जाती है, साथ ही संबंधित भूमि भूखंड या इसका उपयोग करने का अधिकार भी।" बंधक कानून में, "बंधक" का अर्थ है "वास्तविक संपत्ति पर बंधक।" यह ध्यान रखना महत्वपूर्ण है कि बंधक कानून के अनुसार, एक बंधक को न केवल ऋण चुकाने के दायित्व से, बल्कि ऋण, पट्टे, अनुबंध, क्षति और अन्य दायित्वों द्वारा भी सुरक्षित किया जा सकता है।

विशेष साहित्य इस शब्द - बंधक की परिभाषाओं की एक विस्तृत श्रृंखला प्रदान करता है। कुछ मामलों में, बंधक कानून के विपरीत, इस परिभाषा में कई अवधारणाएँ शामिल हैं: बंधक को अचल संपत्ति की प्रतिज्ञा के रूप में समझाया गया है; ऐसी संपार्श्विक, साथ ही संबंधित दस्तावेज़ (बंधक) के विरुद्ध जारी किया गया ऋण। शब्द की यह विस्तारित व्याख्या स्पष्ट रूप से भाषण और व्यवसाय में इसके व्यावहारिक उपयोग को दर्शाती है, मुख्यतः पश्चिमी देशों में। व्यवहार में, हम मूल शब्दों में निहित एक अवधारणा के अनुवाद के बारे में बात कर रहे हैं (अंग्रेजी शब्द "हिपोथेकेशन" और "बंधक" का रूसी में एक शब्द "बंधक" द्वारा अनुवाद किया गया है, और "प्रतिज्ञा" के अर्थ में दोनों शब्द हैं कुछ कानूनी मतभेदों के साथ प्रयोग किया जाता है, और अवधारणा में बंधक - केवल "बंधक")।

अन्य स्रोत बंधक की एक संकीर्ण अवधारणा देते हैं जैसे "ऋण प्राप्त करने के उद्देश्य से अचल संपत्ति की प्रतिज्ञा, बंधक" या, और भी अधिक विशेष रूप से, आवश्यक रूप से "दीर्घकालिक ऋण"। ऐसा लगता है कि ऐसी परिभाषाओं में विचाराधीन अवधारणा की एक गैरकानूनी सीमा है, इसके सार का हिस्सा "काटना" और इस पर विचार करना मुश्किल हो जाता है।

बंधक का कानूनी घटक हमेशा स्पष्ट रूप से परिभाषित नहीं होता है। इस प्रकार, रूसी बैंकिंग विश्वकोश में निम्नलिखित परिभाषा शामिल है: "बंधक (अंग्रेजी: हिपोथेकेशन) माल की प्रतिज्ञा का एक रूप है जिसमें उधारकर्ता गिरवी रखी गई वस्तु का कब्ज़ा और स्वामित्व बरकरार रखता है।" यह व्याख्या नागरिक कानून वाले देशों (रूस उनमें से एक है) के लिए विशिष्ट नहीं है, जिसमें "बंधक" की अवधारणा केवल अचल संपत्ति को संदर्भित करती है।

कभी-कभी बंधक को एक प्रकार की अचल संपत्ति प्रतिज्ञा के रूप में परिभाषित किया जाता है: "बंधक ऋण प्राप्त करने के उद्देश्य से अचल संपत्ति की एक प्रकार की प्रतिज्ञा है।" बंधक के उद्देश्य के अनावश्यक स्पष्टीकरण को छोड़ते हुए, हम ध्यान दें कि रूस में अचल संपत्ति पर केवल एक प्रकार की संपार्श्विक लागू होती है - एक बंधक; इस प्रकार, वर्तमान में बंधक को एक प्रकार की अचल संपत्ति गिरवी के रूप में परिभाषित करने की कोई आवश्यकता नहीं है। हालाँकि, कुछ नागरिक कानून वाले देशों में गिरवी रखी गई अचल संपत्ति पर कई प्रकार के अधिकार हैं।

"बंधक", "बंधक ऋण", "बंधक ऋण" की अवधारणाओं के बीच अंतर करना आवश्यक है।

बंधक ऋण वाणिज्यिक बैंक परिचालन का एक अभिन्न तत्व है। बंधक ऋण का उद्देश्य जनसंख्या के जीवन स्तर के एक घटक के रूप में आवास की जरूरतों को पूरा करना है।

एक बंधक ऋण एक दीर्घकालिक ऋण है जो किसी बैंक द्वारा उधारकर्ता को उसकी सुरक्षा पर अचल संपत्ति की खरीद के लिए या साझा निर्माण में भाग लेने के अधिकारों की सुरक्षा पर एक अचल संपत्ति परियोजना के साझा निर्माण में भागीदारी के लिए जारी किया जाता है। कमीशनिंग के बाद अचल संपत्ति की प्रतिज्ञा के बाद के पंजीकरण के साथ, कानून द्वारा निर्धारित तरीके से।

बंधक के उद्भव का आधार अचल संपत्ति की प्रतिज्ञा पर एक समझौता है, जिसके अनुसार एक पक्ष - गिरवीदार, जो बंधक द्वारा सुरक्षित दायित्व के तहत एक लेनदार है, को इसके खिलाफ अपने दावों की संतुष्टि प्राप्त करने का अधिकार है। इस दायित्व के तहत देनदार को दूसरे पक्ष की गिरवी अचल संपत्ति के मूल्य से - गिरवीकर्ता को गिरवीकर्ता के अन्य लेनदारों से पहले प्राथमिकता दी जाती है। बंधक ऋण को ऋण से अलग करना आवश्यक है। ऋण का अर्थ है पुनर्भुगतान की शर्तों पर और, एक नियम के रूप में, ब्याज के भुगतान के साथ धन या सामान उधार देना। बंधक ऋण अचल संपत्ति द्वारा सुरक्षित ऋण के रूप में वित्तीय संसाधनों को आकर्षित करने का एक तरीका है। प्रतिज्ञा कानून के अनुसार, एक बंधक ऋण के लिए संपार्श्विक हो सकता है: इमारतें और संरचनाएं, अर्थव्यवस्था के सभी क्षेत्रों की संस्थागत इकाइयां, एकीकृत संपत्ति परिसरों, आवासीय भवनों, अपार्टमेंट, आवासीय भवनों के हिस्सों आदि के रूप में मानी जाती हैं। संपार्श्विक का विषय नहीं हो सकता है हो: राज्य और वन निधि, राज्य की सीमा से सटे भूमि और अन्य वस्तुएँ, जिनकी प्रतिज्ञा संघीय कानून द्वारा निषिद्ध है। इस प्रकार, एक बंधक ऋण एक ऐसा ऋण है जो बंधक के राज्य पंजीकरण के माध्यम से बंधक के अधिकारों की अतिरिक्त सुरक्षा प्रदान करने की आवश्यकता और उपभोक्ता संपत्तियों को एक अचल संपत्ति वस्तु के रूप में बनाए रखने की क्षमता से संबंधित कई विशेषताओं से अलग होता है। लंबे समय तक।

परंपरागत रूप से, व्यवसायों और व्यक्तियों को पारंपरिक उधार देने की तुलना में बंधक ऋण को कम जोखिम भरा व्यवसाय माना जाता है। साथ ही, इस कथन के पक्ष में मुख्य तर्क ऋणों के लिए संपार्श्विक की "विश्वसनीयता" है - अचल संपत्ति, जो "हमेशा मूल्य में" होती है। जब संपत्ति को संपार्श्विक के रूप में स्वीकार किया जाता है तो जोखिम वास्तव में गायब नहीं होता है, भले ही ऋण भुगतान का मूल्य ऋण पर भुगतान की राशि से काफी अधिक हो: यह बहुत जल्दी मूल्यह्रास कर सकता है, जबकि मांग अप्रत्याशित रूप से प्रतिक्रिया करेगी, जिससे कठिनाइयों का खतरा बढ़ जाता है संपार्श्विक की बिक्री. बंधक गतिविधि के जोखिम तालिका में प्रस्तुत किए गए हैं। 1.2 और चित्र में। 2.

तालिका 1.2 - प्राथमिक आवास पर बंधक जोखिम

बंधक बाजार में चार मुख्य अभिनेता हैं: उधारकर्ता, ऋणदाता, निवेशक और सरकार। उधारकर्ता (बंधककर्ता) वे व्यक्ति और कानूनी संस्थाएं हैं जिन्होंने ऋण के लिए आवेदन किया और उसे प्राप्त किया। उधारकर्ता स्वेच्छा से अपना आवास प्रदान करते हैं जो उनके पास पहले से है और संपार्श्विक के रूप में ऋण निधि से खरीदा गया है। ऋणदाता बैंक (क्रेडिट संगठन) और अन्य कानूनी संस्थाएं हैं जो कानून द्वारा स्थापित प्रक्रिया के अनुसार उधारकर्ताओं को बंधक ऋण प्रदान करते हैं। निवेशक कानूनी संस्थाएं और व्यक्ति हैं जो ऋणदाताओं या द्वितीयक बाजार संचालकों की नकल पर बंधक-समर्थित प्रतिभूतियां खरीदते हैं। इनमें निवेश फंड, बीमा कंपनियां और म्यूचुअल फंड शामिल हैं। सरकार बंधक ऋण प्रणाली के विश्वसनीय कामकाज के लिए स्थितियाँ बनाती है, ऋणदाताओं की गतिविधियों की निगरानी करती है और आबादी के कुछ समूहों को आवास खरीदने में सहायता करती है।

बंधक ऋण बाजार में कई द्वितीयक भागीदार भी हैं, जैसे गृह विक्रेता, द्वितीयक बंधक ऋण बाजार के संचालक (गृह बंधक ऋण देने वाली एजेंसियां), अचल संपत्ति और इसके साथ लेनदेन के अधिकारों के राज्य पंजीकरण प्राधिकरण, बीमा कंपनियां, मूल्यांकक, और रियल एस्टेट फर्में। आवास विक्रेता ऐसे व्यक्ति और कानूनी संस्थाएं हैं जो आवासीय परिसर बेचते हैं जो उनके स्वामित्व में हैं या अन्य व्यक्तियों या कानूनी संस्थाओं से संबंधित हैं। द्वितीयक बाज़ार संचालक विशिष्ट संगठन हैं जो ऋण पुनर्वित्त करते हैं। बीमा कंपनियां संपत्ति बीमा (बंधक आवास बीमा), उधारकर्ताओं के लिए व्यक्तिगत बीमा और बंधक बाजार सहभागियों के लिए नागरिक देयता बीमा प्रदान करती हैं। मूल्यांकनकर्ता कानूनी संस्थाएं और व्यक्ति हैं जिनके पास आवासीय परिसरों का पेशेवर मूल्यांकन करने का अधिकार है जो बंधक ऋण देने के लिए संपार्श्विक का विषय हैं। रियल एस्टेट फर्म कानूनी संस्थाएं, रियल एस्टेट खरीद और बिक्री बाजार में पेशेवर मध्यस्थ हैं। बंधक ऋण प्रणाली के बुनियादी ढांचे के लिंक - नोटरी, पासपोर्ट सेवाएं, संरक्षकता और ट्रस्टीशिप प्राधिकरण, कानूनी सलाह, आदि।

रूसी बंधक ऋण योजना अमेरिकी दो-स्तरीय मॉडल (ऊपर चर्चा की गई) के करीब है, हालांकि यह नहीं कहा जा सकता है कि यह पूरी तरह से इसकी नकल करता है। हालाँकि, वैश्विक संकट की शुरुआत से कुछ समय पहले, हमारे देश में खतरनाक रुझान दिखाई देने लगे, उदाहरण के लिए, संपार्श्विक के मूल्य के 100% के लिए बंधक ऋण की पेशकश। हम अमेरिकी जैसी स्थिति से इस तथ्य से बच गए कि रूस में बंधक की मात्रा सकल घरेलू उत्पाद का केवल 2-3% है, जबकि संयुक्त राज्य अमेरिका में यह कई गुना अधिक है।

यदि हम समग्र रूप से बंधक ऋण प्रणाली का मूल्यांकन करते हैं, तो हम निम्नलिखित लाभों पर प्रकाश डाल सकते हैं: ? तुरंत एक नए अपार्टमेंट या घर में रहने का अवसर; ? आवास तुरंत संपत्ति बन जाता है, आप इसमें पंजीकरण करा सकते हैं; ? बीमा अनुबंधों द्वारा सुरक्षा सुनिश्चित की जाती है; ? उधारकर्ता को संपत्ति कर कटौती प्रदान की जाती है; ? लंबी ऋण अवधि के कारण भुगतान बहुत अधिक नहीं होता है; ? कुछ क्षेत्रों में सामाजिक बंधक है. बंधक के नुकसान हैं: ? एक अपार्टमेंट के लिए अधिक भुगतान 100% या अधिक तक पहुंच सकता है (अनिवार्य बीमा की वार्षिक राशि, मूल्यांकन कंपनियों की सेवाएं, नोटरी, आवेदन संसाधित करने के लिए बैंक को शुल्क, ऋण खाता बनाए रखने के लिए शुल्क, आदि); ? उधारकर्ता के लिए बंधक बैंकों की कई आवश्यकताएं हैं (आय की पुष्टि, पंजीकरण और नागरिकता, गारंटर, एक ही स्थान पर सेवा की एक निश्चित अवधि, आदि); और फिर भी, बंधक ऋण के लाभों ने बाजार के इस क्षेत्र को सितंबर 2008 तक सक्रिय रूप से विकसित होने की अनुमति दी। सितंबर 2008 में हुए वैश्विक वित्तीय संकट ने मुख्य रूप से बंधक को प्रभावित किया। कई बैंकों ने अपने बंधक कार्यक्रमों को कम कर दिया, जिन्होंने बंधक के साथ काम करना जारी रखा, उन्होंने कार्यक्रमों की शर्तों को महत्वपूर्ण रूप से संशोधित किया (दरें और डाउन पेमेंट का आकार बढ़ाया गया, उधारकर्ता के लिए आवश्यकताओं को कड़ा कर दिया गया, मुख्य रूप से केवल द्वितीयक बाजार की वस्तुओं को वित्तपोषित किया गया, आदि)। ). हालाँकि, राज्य ने बंधक बैंकों का समर्थन किया, जिसने बैंकों को तरलता संकट को हल करने में सक्षम बनाया और 2009-2010 में ही इसका नेतृत्व किया। आवास समस्याओं को हल करने के लिए एक उपकरण के रूप में बंधक के पुनरुद्धार के लिए।

संकट के दौरान, प्राथमिक बाजार में बंधक कार्यक्रमों के तहत खरीदे गए आवास का हिस्सा काफी "गिर गया": 2008 में 16-18% से 2009 में 8-10% तक। एएचएमएल विश्लेषणात्मक केंद्र के अनुसार, अब यह अनुपात 13-15% है।

वर्तमान में, हम बंधक ऋण की मात्रा में लगातार वृद्धि की प्रवृत्ति देख सकते हैं। अब हम कह सकते हैं कि संकट-पूर्व स्तर न केवल हासिल कर लिया गया है, बल्कि उससे भी आगे निकल गया है।

यह वृद्धि एक साथ कई प्रवृत्तियों के कारण है: समाज में मनोवैज्ञानिक तनाव गायब हो गया है, लोग भविष्य को देखने में अधिक आश्वस्त हो गए हैं, डेवलपर्स निर्माण मात्रा बढ़ा रहे हैं, और वित्तीय संस्थान बाजार में अधिक से अधिक नए प्रस्ताव ला रहे हैं। उदाहरण के लिए, अकेले वोल्गोग्राड में, लगभग 30 बैंक बंधक सेवाओं को बढ़ावा देते हैं, और उनमें से अधिकांश के पास कई ऋण कार्यक्रम हैं। एक अन्य कारक जिसने जारी किए गए बंधक ऋणों की मात्रा में वृद्धि को सीधे प्रभावित किया, वह उधारकर्ताओं के लिए आवश्यकताओं को आसान बनाना था। आवासीय बंधक ऋण बाजार में नए रुझानों के बीच, यह तथ्य ध्यान देने योग्य है कि काफी लंबे समय में पहली बार प्राथमिक और माध्यमिक आवास की मांग के अनुपात की तुलना की जा रही है। यह काफी हद तक द्वितीयक आवास स्टॉक की उम्र बढ़ने के कारण है, और लोग, बंधक लेने का निर्णय लेने के बाद, तेजी से नए अपार्टमेंट चुन रहे हैं।

उपरोक्त के आधार पर, हम निम्नलिखित निष्कर्ष पर पहुँचते हैं।

"बंधक" की अवधारणा की परिभाषित सामग्री "अचल संपत्ति प्रतिज्ञा" है, बाकी, दोनों व्यापक ("बंधक", "अचल संपत्ति द्वारा सुरक्षित ऋण") और संकीर्ण ("दीर्घकालिक ऋण सुरक्षित करने के लिए संपत्ति की प्रतिज्ञा") ”) व्याख्याएं ऐसी सामग्री की व्युत्पन्न क्रियाएं या पहलू हैं। इसलिए, बंधक की कानूनी रूप से स्थापित अवधारणा सबसे सही है, और भविष्य में इस काम में, बंधक ऋण पर विचार करते समय, किसी भी दायित्व को सुरक्षित करने के लिए अचल संपत्ति की प्रतिज्ञा के रूप में बंधक की कानूनी रूप से स्थापित परिभाषा का उपयोग किया जाएगा। वर्तमान में, बंधक ऋण प्रणाली का विकास आवास समस्या को हल करने का सबसे आशाजनक तरीका है। बंधक एक प्रकार की संपत्ति संपार्श्विक है जो मुख्य मौद्रिक दायित्व के उपयोग के लिए सुरक्षा के रूप में कार्य करता है; इसका विषय हमेशा रियल एस्टेट होता है. अधिकतर, बंधक का उपयोग बैंकों के साथ ऋण समझौतों को सुरक्षित करने के लिए किया जाता है।

शब्द "बंधक" ग्रीक भाषा से आया है और इसका अर्थ संपार्श्विक है। यदि हम अचल संपत्ति के संबंध में बंधक के बारे में बात करते हैं, तो हम सबसे पहले बात कर रहे हैं, एक ऋण के बारे में जो अचल संपत्ति की सुरक्षा पर जारी किया जाता है। यदि ऋण नहीं चुकाया जाता है, तो बैंक संपार्श्विक बेच देता है और अपना पैसा वापस कर देता है।

बंधक के सकारात्मक पहलू

अगर आपका लक्ष्य घर खरीदना है तो स्वाभाविक रूप से इसके लिए आपको पैसों की जरूरत होगी। जब आपके पास पर्याप्त पैसा नहीं होता है, तो आपको ऋण लेने की आवश्यकता होती है। जब आप पैसे के लिए किसी बैंक की ओर रुख करते हैं, तो आपको बंधक ऋण और गैर-बंधक ऋण दोनों का प्रस्ताव प्राप्त हो सकता है। अचल संपत्ति बंधक के साथ, अपार्टमेंट तुरंत उस व्यक्ति की संपत्ति के रूप में पंजीकृत हो जाता है जो इसे खरीदता है। भले ही पूरा भुगतान न किया गया हो, बैंक उधारकर्ता से यह संपत्ति नहीं छीन सकता।

क्रेडिट पर अपार्टमेंट खरीदते समय, आप अतिरिक्त कर लाभ प्राप्त कर सकते हैं। उधारकर्ता को इस तथ्य के लिए लाभ का भुगतान किया जाता है कि ऋण आवास की खरीद या निर्माण पर खर्च किया जाता है और एक लक्षित ऋण है।

बंधक प्राप्त करने की विशेषताएं

बैंक को इस बात की गारंटी चाहिए कि आप उधार दी गई राशि और ऋण पर ब्याज वापस कर पाएंगे। इसलिए बैंक को पैसे देने से पहले आपको एक पूरी प्रक्रिया से गुजरना होगा और कई सवालों के जवाब देने होंगे. आख़िरकार, बैंक जोखिम ले रहा है। सबसे पहले, ऋण देने वाले बैंक की दिलचस्पी इस बात में होगी कि उधारकर्ता की आय क्या है। उधारकर्ता को बैंक का कर्ज़ कम करने और मासिक ब्याज का भुगतान करने के लिए अपनी आय का लगभग आधा हिस्सा खर्च करना होगा। और ऋण प्राप्त होने के दिन वेतन जितना अधिक होगा, उधारकर्ता को ऋण की राशि उतनी ही अधिक मिल सकती है।

बैंक यह भी पूछेगा: "आप एक अपार्टमेंट के लिए किस कीमत पर खरीदना चाहते हैं, और आप डाउन पेमेंट के रूप में प्रति दिन कितना भुगतान कर सकते हैं?" और उधारकर्ता डाउन पेमेंट के लिए जितना कम पैसा लगाएगा, बंधक पर देय प्रतिशत उतना अधिक होगा।

कुछ बैंक जो बंधक से निपटते हैं वे केवल उन आय को ध्यान में रखते हैं जो आधिकारिक तौर पर प्राप्त होती हैं। अन्य बैंक आपकी कुल आय में सभी अतिरिक्त कमाई को शामिल करने के लिए तैयार हैं। उदाहरण के लिए, यदि कोई अचल संपत्ति किराए पर दी गई है, तो ऐसी आय कभी-कभी आपकी मूल आय से अधिक हो सकती है। लेकिन यदि ऋण के समय, उधारकर्ता कहीं भी काम नहीं करता है, तो उसे निश्चित रूप से बैंक से पैसा नहीं मिलेगा, भले ही अतिरिक्त आय हो। किसी भी मामले में आपको काम में औपचारिक रहने की ज़रूरत है। लेकिन, अगर वह छह महीने से कम समय के लिए काम करता है तो उसे बंधक ऋण प्राप्त करने के दायरे में भी शामिल नहीं किया जाता है।

इसके अलावा, कई बैंकों को बंधक प्राप्त करने के लिए गारंटरों की आवश्यकता होती है। यदि उधारकर्ता ऋण नहीं चुका सकता है, तो बैंक इसे गारंटरों से वसूल करेगा। और अगर उनसे कुछ नहीं लिया जा सका तो कोर्ट के जरिए अपार्टमेंट बेच दिया जाएगा. और इस बिक्री से प्राप्त धनराशि से बैंक अपना घाटा पूरा करेगा। गारंटरों की संख्या सीधे तौर पर लिए गए ऋण की राशि पर निर्भर करती है। और गारंटरों की आय जितनी अधिक होगी, बंधक ऋण की राशि उतनी ही अधिक होगी।

शुरुआत करने के लिए सबसे सुरक्षित कदम एक रियल एस्टेट कंपनी का दौरा करना है, जो रियल एस्टेट बाजार में एक प्रकार के मध्यस्थ के रूप में कार्य करती है। उसके साथ एक समझौते का समापन करके, ग्राहक को मदद के लिए एक अनुभवी और सक्षम पेशेवर प्राप्त होगा। रियाल्टार लेन-देन में साथ देगा और सभी संभावित "अंडरकरंट्स" के बारे में चेतावनी देगा। यह रियाल्टार है जो सही बैंक को सलाह देने में सक्षम होगा जो विशेष ग्राहक के लिए उपयुक्त होगा और उसे बताएगा कि ऋण प्राप्त करना सुनिश्चित करने के लिए उसे कैसे व्यवहार करना चाहिए।

बहुत बार, बैंक बंधक ऋण प्रदान करते हैं, जिसमें न केवल उधारकर्ता के लिए, बल्कि उसके पूरे परिवार की आय के लिए प्राप्त धनराशि को भी ध्यान में रखा जाता है। पारिवारिक संहिता के अनुसार, बंधक के लिए आवेदन करते समय, बैंक पति-पत्नी को सह-उधारकर्ता मानते हैं, या उनमें से एक दूसरे के लिए गारंटर हो सकता है। यह उस व्यक्ति के लिए फायदेमंद है जो ऋण लेता है, क्योंकि कुल आय हमेशा पति-पत्नी में से किसी एक की आय से अधिक होती है और, तदनुसार, बैंक बड़ी ऋण राशि प्रदान करने में सक्षम होगा। लेकिन, यदि जिस समय आप बंधक के लिए आवेदन करना चाहते हैं, उस समय पति-पत्नी में से किसी एक के पास आय नहीं है, तो बैंक को उसे आश्रित मानने और प्रदान की गई आय की जानकारी से प्रति व्यक्ति प्रति माह न्यूनतम निर्वाह स्तर की कटौती करने का अधिकार है। . और प्राप्त राशि के आधार पर प्रदान किए गए बंधक ऋण की राशि की गणना की जाएगी। कुल ऋण राशि की गणना उधारकर्ता की आय को ध्यान में रखकर की जाती है, प्रत्येक आश्रित के लिए प्रति माह जीवन यापन की लागत में कटौती की जाती है, जिसका अर्थ है कि ऋण राशि में औसतन 3-5 हजार डॉलर की कमी होती है।

उपरोक्त सभी के अलावा, बैंक द्वारा प्रदान किए गए बंधक ऋण की राशि अंतिम स्थान पर काम की लंबाई, उधारकर्ता की शिक्षा, उम्र और बहुत कुछ से प्रभावित हो सकती है।

बंधक ऋण के जोखिम

हमारे देश में बंधक न केवल लाभदायक है, बल्कि जोखिम भरा भी है। इसके अलावा, यह न केवल उन लोगों के लिए एक जोखिम भरा व्यवसाय है जो पैसे उधार लेते हैं, बल्कि उन लोगों के लिए भी जो ऋणदाता हैं। आख़िरकार, बंधक से संबंधित मामलों में रूसी कानून अभी भी अपूर्ण है और कुछ कानूनी मुद्दों पर सुधार की आवश्यकता है। मुद्रास्फीति और विनिमय दर में परिवर्तन हमारे देश में आने वाले वर्षों में भी आर्थिक स्थिति की अप्रत्याशितता को बढ़ाते हैं, अगले दशकों का तो जिक्र ही नहीं। किसी बैंक से बंधक ऋण के लिए आवेदन करने के लिए, आपको पहले से ही अपनी ताकत और क्षमताओं का आकलन करने की आवश्यकता है, और विभिन्न प्रकार के जोखिमों के खिलाफ खुद का बीमा कराना बेहतर है।

उधारकर्ता जोखिम. यदि आवास के लिए बाजार की कीमतें अचानक कम हो जाती हैं, तो यह कितना भी अजीब क्यों न लगे, यह हमेशा अच्छा नहीं होता (बाजार जोखिम)। एक उधारकर्ता के रूप में आपके लिए भी शामिल है। आख़िरकार, बंधक की मदद से एक अपार्टमेंट खरीदते समय, आप यह उम्मीद नहीं करते हैं कि कीमत गिर जाएगी। इस मामले में, आपको प्राप्त रहने की जगह के लिए काफी अधिक भुगतान करना होगा। इस मामले में बैंक भी संतुष्ट नहीं है. यदि किसी भी कारण से आप अपने बंधक दायित्वों को पूरा करने में असमर्थ हैं, तो बैंक ऋण जारी करने में होने वाली लागत की भरपाई नहीं कर पाएगा, क्योंकि गिरवी रखी गई संपत्ति की कीमत में भी काफी कमी आएगी।

बंधक के लिए आवेदन करते समय एक और जोखिम जो आपका इंतजार कर रहा है वह विनिमय दर में बदलाव से जुड़ा है। रूसी बंधक बाज़ार में, सभी ऋण डॉलर में दिए जाते हैं। आप डॉलर में ऋण लेते हैं, और आपको इसे डॉलर में चुकाना होगा। हालाँकि, हमारे देश में बहुत कम लोगों को इस मुद्रा में वेतन मिलता है और हमारे देश का कानून इस पर रोक लगाता है।

इस प्रकार के जोखिम की संभावना की स्वतंत्र रूप से गणना करना लगभग असंभव है, और इसलिए अपनी आय की सुरक्षा करना भी काफी कठिन है। ऐसे अधिकांश मामलों में, इस मुद्दे को विशेष ब्रोकरेज फर्मों को संबोधित करने की सिफारिश की जाती है। ऋणदाता जोखिम. सबसे पहले, बंधक के लिए आवेदन करते समय, उधारदाताओं को ब्याज दरों में बदलाव के जोखिम का सामना करना पड़ता है। और ये बिल्कुल संभव है. ऐसा इसलिए होता है क्योंकि मुद्रास्फीति की दर लगातार बदल सकती है। ऋणदाता के लिए, यह जोखिम यह है कि बंधक की लाभप्रदता कम हो जाती है। सबसे पहले, बढ़ती मुद्रास्फीति उस लाभ का हिस्सा "खा जाती है" जो ऋणदाता प्राप्त करने की उम्मीद करता है। दूसरे, बैंक का जोखिम उधारकर्ता द्वारा बंधक ऋण की शीघ्र चुकौती की संभावना में व्यक्त किया जाता है।

मानक बंधक विकल्प में, प्राप्त ऋण पर भुगतान किया गया ब्याज पूरी अवधि के लिए तय होता है। लेकिन अगर महंगाई दर कम है तो यह विकल्प सबसे अच्छा है। यदि संपूर्ण ऋण अवधि के दौरान मुद्रास्फीति के स्तर में वृद्धि होती है, तो ऋणदाता उधारकर्ता को वह पैसा वापस नहीं कर सकता है जो उसने उधार दिया था।

इस विकल्प में, बैंक संभावित मुद्रास्फीति से जुड़े किसी भी जोखिम के खिलाफ खुद का बीमा कराते हैं। इस मामले में, विभिन्न ऋण विकल्पों का उपयोग किया जाता है, जिनमें परिवर्तनीय ब्याज दरें होती हैं। लेकिन ऐसी दरों की गणना करना बहुत कठिन है और ये हमेशा मौजूदा मुद्रास्फीति के स्तर को सटीक रूप से प्रतिबिंबित नहीं करती हैं। यही कारण है कि इस प्रकार के ऋण के लिए उधारकर्ताओं को आकर्षित करने के लिए, इस पर ब्याज दरें एक निश्चित ब्याज दर वाले ऋण की तुलना में कम निर्धारित की जाती हैं।

भुगतान न करने या देर से भुगतान करने का जोखिम, तथाकथित क्रेडिट जोखिम, ऋणदाता के लिए स्वाभाविक रूप से खतरनाक है। आख़िरकार, यदि उधारकर्ता ऋण के योग्य नहीं निकला तो उसे बंधक पर अपनी आय प्राप्त नहीं हो सकती है।

विशेषज्ञ इस जोखिम की गणना बंधक के लिए आवेदन करने के शुरुआती चरणों में करते हैं, ऋण की शर्तों और अपेक्षित भुगतान की राशि का निर्धारण करते हैं। आप विशेष सेवाओं की मदद से भविष्य के सभी आश्चर्यों का अनुमान लगा सकते हैं जो किसी ऐसे व्यक्ति की साख की जांच करते हैं जो बैंक से बंधक ऋण के लिए आवेदन करना चाहता है। क्रेडिट जोखिम को कम करने के लिए कुछ प्रतिबंधों का उपयोग किया जाता है। उदाहरण के लिए, मासिक भुगतान उधारकर्ता की मासिक आय का 30-40% से अधिक नहीं होना चाहिए, भले ही ऋण संपार्श्विक के साथ जारी किया गया हो। हालाँकि संपार्श्विक इस जोखिम को काफी कम कर देता है कि बैंक अपना पैसा खो देगा। लेकिन यहाँ भी ख़तरे और धाराएँ हैं। हमारे देश में एक कानून है जिसके अनुसार देनदारों को संपार्श्विक वाले अपार्टमेंट से बेदखल नहीं किया जा सकता है यदि यह रहने की जगह केवल उधारकर्ता के पास है।

बंधक ऋण की शीघ्र चुकौती का जोखिम भी बैंक के लिए महत्वपूर्ण है। ज्यादातर मामलों में, बैंक आपको समय से पहले ऋण चुकाने की अनुमति देते हैं। हालाँकि उनमें से कुछ कुछ निश्चित समय सीमा निर्धारित करते हैं जिसके दौरान आपके लिए ऋण का शीघ्र भुगतान असंभव है। आख़िरकार, शीघ्र पुनर्भुगतान में ऋणदाता को बड़ी मात्रा में धन प्राप्त होता है जिसे पुनर्निवेशित किया जाना चाहिए। ऋणदाता पहले से नहीं जान सकता कि शीघ्र चुकौती कब होगी। और यह, एक नियम के रूप में, सबसे कम ब्याज दरों के समय ही होता है।

संपत्ति जोखिम जोखिमों के सशर्त समूह से संबंधित हैं, अर्थात ये ऐसे जोखिम हैं जो संपार्श्विक वस्तु से संबंधित हैं। उदाहरण के लिए, संपत्ति के नुकसान का जोखिम. उदाहरण के लिए, यदि गिरवी रखा गया अपार्टमेंट आग से पीड़ित हो जाता है और रहने लायक नहीं रह जाता है, तो इस मामले में बंधक के तहत उधारकर्ता के दायित्व समाप्त नहीं होंगे। इस मामले में, संपत्ति के नुकसान के जोखिम बीमा के अधीन हैं, और किसी बीमाकृत घटना की स्थिति में, पैसे का भुगतान उधारकर्ता द्वारा नहीं, बल्कि उस बीमा कंपनी द्वारा किया जाता है जिसमें बाद वाले का बीमा किया जाता है।

बंधक ऋण के लिए वित्तीय संभावनाओं की गणना

सबसे पहले, खरीदे गए घर के लिए अग्रिम भुगतान करने के लिए उधारकर्ता के पास पर्याप्त धनराशि होनी चाहिए। इस योगदान की राशि अपार्टमेंट की लागत का 10 से 30% तक हो सकती है। यदि ऐसा कोई पैसा नहीं है, तो आप अभी भी बंधक ऋण प्राप्त कर सकते हैं, लेकिन इस मामले में उस पर ब्याज दर 1-2 प्रतिशत अंक अधिक होगी, और इसलिए, आपको उच्च मासिक ऋण भुगतान पर भरोसा करना होगा।

इसके बाद, आपको भविष्य के मासिक भुगतान के आकार को अपनी वास्तविक आय के साथ संतुलित करना चाहिए। और यद्यपि बैंक को उधारकर्ता की आय के आकार में भी दिलचस्पी होगी, यह अनुमान लगाना आवश्यक है कि क्या मासिक बंधक ऋण किस्त का भुगतान करने के बाद उपलब्ध धन के साथ सामान्य जीवन जीना संभव है। इसके अलावा, हर कोई जानता है कि वर्तमान में मजदूरी का भुगतान "एक लिफाफे में" किया जाता है, यानी वे आधिकारिक तौर पर कहीं भी पंजीकृत नहीं हैं। एक ओर, यह उधारकर्ता के लिए बुरा नहीं है, क्योंकि उसकी आय की वास्तविक राशि वेतन प्रमाण पत्र पर दर्शाई गई राशि से अधिक है और वह इस पैसे पर आराम से रह सकता है। दूसरी ओर, यदि उधारकर्ता की आधिकारिक आय बंधक ऋण चुकाने के लिए अपर्याप्त मानी जाती है तो बैंक वांछित राशि जारी नहीं करेगा। सच है, इस मामले में एक रास्ता है। बैंक आपकी आधिकारिक आय की पुष्टि किए बिना भी आपको बंधक ऋण जारी कर सकता है, लेकिन इस मामले में ब्याज दर समान 1-2 प्रतिशत अंक अधिक होगी।

इसके अलावा, आपको बंधक ऋण के लिए आवेदन करते समय विभिन्न प्रक्रियाओं के लिए भुगतान करने की उम्मीद करनी चाहिए: धन हस्तांतरित करने के लिए कमीशन, बीमा भुगतान, नोटरी सेवाएं और अन्य।

आय बढ़ाने के लिए बंधक ऋण

बंधक ऋण हमेशा दीर्घकालिक होता है। यह कई वर्षों या दशकों के लिए जारी किया जाता है। इसलिए, वित्तीय क्षमताओं के अलावा, आपको अन्य जीवन परिस्थितियों का मूल्यांकन करना चाहिए, उदाहरण के लिए, अपनी नौकरी के बारे में सोचें। और यद्यपि भविष्य की भविष्यवाणी करना असंभव है, विशेष रूप से दूर के भविष्य की, यहां भी अपनी संभावनाओं का सही आकलन करना महत्वपूर्ण है।

सबसे पहले, यह निर्धारित करना आवश्यक है कि कार्य कितना स्थिर है। उद्यम कितना विश्वसनीय है या व्यवसाय कितना स्थिर है। आखिरकार, यदि कार्यस्थल एक संभावित "एक दिवसीय कंपनी" है, तो कुछ समय बाद उधारकर्ता अपनी नौकरी, आजीविका, साथ ही बंधक ऋण चुकाने की क्षमता खो सकता है, और परिणामस्वरूप, हाल ही में आवास खरीदा.

यह बहुत संभव है कि उधारकर्ता कैरियर की सीढ़ी पर शीघ्र पदोन्नति की उम्मीद कर रहा हो, और इसलिए उसकी आय में वृद्धि हो। या, मान लीजिए, गणना के अनुसार, उसके व्यवसाय को एक वर्ष में शानदार मुनाफा लाना होगा। लेकिन व्यवसाय में कई नुकसान होते हैं और कुछ भी हो सकता है, और कैरियर की सीढ़ी पर पदोन्नति कई कारणों से नहीं हो सकती है। आपको यह सोचने की ज़रूरत है कि अगर आपके सपने सच नहीं हुए तो क्या होगा। आख़िरकार, केवल सपनों और कल्पनाओं के सहारे जीना, कम से कम, अनुचित है।

परिवार के लिए बंधक ऋण

बंधक ऋण प्राप्त करने का निर्णय लेते समय पारिवारिक जीवन की संभावनाओं का सही आकलन करना भी महत्वपूर्ण है। आख़िरकार, यदि कर्ज़दार अपने जीवनसाथी के साथ रहता है, तो अपना लगभग पूरा वेतन कर्ज़ चुकाने में खर्च करके, वह परिवार के बजट को ख़तरे में नहीं डालता, क्योंकि और उसका आधा हिस्सा कुछ कमाता है। लेकिन अगर शादी, भगवान न करे, खतरे में है, तो न केवल संपत्ति के बंटवारे का खतरा है, बल्कि सभी आगामी परिणामों के साथ बंधक ऋण चुकाने में असमर्थता भी है।

या यूं कहें कि कर्जदार परिवार में किसी नए सदस्य के आने का इंतजार कर रहा है। इस तथ्य को भी ध्यान में रखा जाना चाहिए, क्योंकि बच्चा परिवार का एक नया सदस्य है, और उसके लिए लागत घर के वयस्क सदस्य की तुलना में भी अधिक है।

ऐसी स्थिति भी हो सकती है जहां उधारकर्ता को उसके माता-पिता द्वारा आर्थिक रूप से मदद की जाती है, और वह भविष्य में उनकी मदद पर भरोसा करता है, इसलिए उसे बंधक ऋण चुकाने में सक्षम नहीं होने की चिंता नहीं होती है। लेकिन जीवन की परिस्थितियाँ बदल सकती हैं, उदाहरण के लिए, माता-पिता सेवानिवृत्त हो सकते हैं और अब मदद करने में सक्षम नहीं होंगे।

यहां भी, हर चीज का कई साल पहले पूर्वानुमान लगाना असंभव है, लेकिन आपको कम से कम चीजों को यथार्थवादी रूप से देखने की जरूरत है।

बंधक ऋण लेते समय पैसे बचाने के स्पष्ट तरीके

दस्तावेज़ों का एक पैकेज पूरा करते समय, उधारकर्ता को कई अतिरिक्त सेवाओं के लिए भुगतान करना होगा। आप इन सेवाओं के लिए भुगतान करके अच्छी खासी रकम बचा सकते हैं। उदाहरण के लिए, विभिन्न बैंकों में बंधक ऋण के लिए आवेदन को संसाधित करने की लागत अलग-अलग होती है: 100 से 200 डॉलर तक। ऋण उत्पत्ति शुल्क भी 1 से 4% तक भिन्न हो सकता है। इसलिए, यदि संभव हो तो आपको ऐसा बैंक चुनना चाहिए जहां ये और अन्य सेवाएं सस्ती हों।

अलग-अलग बैंकों में बंधक ऋण पर ब्याज दर फिर से भिन्न हो सकती है और ऐसे बैंक को चुनना बुद्धिमानी है जहां अंततः ऋण ब्याज भुगतान पर बचत करने के लिए यह दर कम हो। नोटरी, स्वतंत्र मूल्यांकनकर्ताओं और बीमा सेवाओं की सेवाओं के बारे में भी यही कहा जा सकता है: विभिन्न संस्थानों में उनकी लागत भिन्न हो सकती है। लेकिन बचत के ये तरीके स्पष्ट हैं, तो आइए बचत करने के अन्य, कम स्पष्ट तरीकों पर करीब से नज़र डालें।

उपयुक्त अपार्टमेंट की तलाश में, कई लोग रीयलटर्स की सेवाओं का उपयोग करते हैं। यह कहा जाना चाहिए कि ये सेवाएँ सस्ती नहीं हैं, अपार्टमेंट की लागत का 4% तक। हालाँकि, आप स्वयं उपयुक्त आवास की तलाश कर सकते हैं। हालाँकि, ऐसा करने के लिए, आपके पास पर्याप्त मात्रा में खाली समय होना चाहिए, साथ ही कुछ प्रयास भी खर्च करने होंगे, लेकिन इसका भुगतान ब्याज के साथ होगा। चूंकि, जैसा कि आप जानते हैं, एक बंधक ऋण लंबी अवधि के लिए जारी किया जाता है, मासिक भुगतान को कम करने के तरीकों की तलाश करना समझ में आता है; इससे एक महत्वपूर्ण राशि बचाई जा सकती है। और ऐसे तरीके मौजूद हैं.

बंधक ऋण चुकाने की व्यवस्था ऐसी है कि ऋण पर ब्याज पहले चुकाया जाता है, और उसके बाद ही ऋण चुकाया जाता है। नतीजतन, यदि पहले महीनों से आप मासिक भुगतान के रूप में अनुबंध में निर्धारित राशि से अधिक राशि का भुगतान करते हैं। अंतर ब्याज को चुकाने में नहीं, बल्कि स्वयं बंधक ऋण पर जाएगा, जिससे मूल ऋण की राशि में कमी आएगी, और परिणामस्वरूप, उस पर ब्याज में कमी आएगी। ब्याज दर डाउन पेमेंट के आकार और डाउन पेमेंट होगी या नहीं, इस पर निर्भर करती है। इसलिए, जितना अधिक आप डाउन पेमेंट के रूप में रखेंगे, उतना ही अधिक आप बाद में मासिक भुगतान पर बचाएंगे।

जिस अवधि के लिए ऋण जारी किया जाता है वह भी एक महत्वपूर्ण भूमिका निभाता है। अवधि जितनी लंबी होगी, दर उतनी अधिक होगी. इसलिए, यहां हमें हर चीज को सावधानी से तौलने की जरूरत है। आपको अधिकतम अवधि तक प्रयास नहीं करना चाहिए। आख़िरकार, यदि आप, उदाहरण के लिए, 10 वर्षों के लिए ऋण लेते हैं, तो मासिक भुगतान, मान लीजिए, 1000 USD होगा। यदि हम वही बंधक ऋण 20 वर्षों के लिए लेते हैं, तो मासिक चुकाई जाने वाली राशि 800 USD होगी। (आंकड़े सशर्त हैं, लेकिन सामान्य तौर पर वे दर्शाते हैं कि भुगतान की राशि में अंतर बहुत महत्वपूर्ण नहीं होगा)। लेकिन 800 USD आपको बीस वर्षों में भुगतान करना होगा, और 1000 - केवल दस। परिणामस्वरूप, हम पाते हैं कि 10 वर्षों के लिए बंधक ऋण के मामले में, भुगतान की कुल राशि 120,000 घन मीटर होगी, और 20 साल की अवधि के साथ - 192,000 घन मीटर।

बैंक चयन

पहली बात जिस पर आपको बैंक चुनते समय ध्यान देना चाहिए जहां उधारकर्ता ऋण लेगा, निश्चित रूप से, बंधक ऋण पर ब्याज दर है। निःसंदेह, यह जितना कम होगा, उतना अच्छा होगा। इस पर पिछले लेखों में पहले ही चर्चा की जा चुकी है और हम इस पर विस्तार से ध्यान नहीं देंगे। हालाँकि, एक महत्वपूर्ण बिंदु है: ब्याज दर स्थिर या फ्लोटिंग हो सकती है, अर्थात यह समय के साथ बदल सकती है। इस अवसर से मूर्ख मत बनो. आखिरकार, यदि, कहें, एक फ्लोटिंग ब्याज दर 11 से 15% की सीमा में निर्धारित की जाती है, तो उधारकर्ता अवचेतन रूप से ब्याज के निचले स्तर पर भरोसा करता है, और बैंक, स्वाभाविक रूप से, ऊपरी स्तर पर। और यद्यपि इस मामले में ब्याज दरों का निचला स्तर अक्सर बहुत आकर्षक दिखता है, ऐसा लेनदेन बहुत जोखिम भरा हो सकता है।

बैंक चुनते समय एक महत्वपूर्ण कारक डाउन पेमेंट का आकार है। विश्व प्रथा यह है कि इसका आकार आमतौर पर आवास की लागत का 30% होता है। वही राशि रूसी संघ की सरकार द्वारा स्थापित की जाती है। हालाँकि, कई बैंक ग्राहकों को आकर्षित करने के लिए डाउन पेमेंट की राशि कम कर देते हैं। इस मामले में, एक नियम के रूप में, ऋण पर ब्याज दर अधिक हो जाती है। इसलिए, बैंक चुनते समय, आपको डाउन पेमेंट के आकार और ब्याज दर के स्तर की तुलना करनी चाहिए।

इसके अलावा, विभिन्न बैंकों के पास बंधक ऋण के लिए आवेदन करने (आवेदन की समीक्षा, अचल संपत्ति मूल्यांकन, ऋण खाता खोलना, आदि) के लिए अतिरिक्त लागत की अलग-अलग मात्रा होती है।

बंधक बैंक चुनते समय, आपको इस तथ्य को भी ध्यान में रखना चाहिए कि प्रत्येक बैंक प्राथमिक अचल संपत्ति बाजार में बंधक के साथ काम नहीं करता है। यह समझ में आता है: किसी नई इमारत में पैसा निवेश करते समय जोखिम कई गुना बढ़ जाता है। आख़िरकार, एक घर को बनने में काफी लंबा समय लग सकता है, या हो सकता है कि वह बिल्कुल भी पूरा न हो; निर्माण अवधि के दौरान, इसमें अपार्टमेंट की लागत ऊपर और नीचे दोनों तरह से बदल सकती है। इसलिए, अधिकांश घरेलू बैंक द्वितीयक अचल संपत्ति बाजार में काम करना पसंद करते हैं, क्योंकि यह अधिक विश्वसनीय है।

बंधक बैंक चुनते समय, आपको यह पूछना होगा कि क्या भविष्य में ऐसा ऑपरेशन संभव है, या कम से कम क्या ऋण का शीघ्र पुनर्भुगतान संभव है। यदि शीघ्र पुनर्भुगतान पर रोक है, तो यह कितने समय के लिए वैध है? वह अवधि जिसके लिए बैंक बंधक ऋण जारी करने को तैयार है वह भी एक महत्वपूर्ण कारक है। बहुत से घरेलू बैंक 20 वर्षों से अधिक की अवधि के लिए बंधक ऋण जारी करने के लिए सहमत नहीं होंगे: परिवर्तन के समय और सामान्य अस्थिरता का प्रभाव पड़ा है। इसलिए, ऐसे दीर्घकालिक वित्तीय निवेश हमारे देश में आम तौर पर अलोकप्रिय हैं। अधिकतम अवधि जिसकी वास्तविक रूप से उम्मीद की जा सकती है वह 27 वर्ष है। लेकिन अक्सर जिस अवधि के लिए बंधक ऋण प्रदान किया जाता है वह 10 से 15 वर्ष तक होता है। लेकिन चूंकि हम समय सीमा के बारे में बात कर रहे हैं, तो यह उल्लेखनीय है कि विभिन्न बंधक बैंकों के बीच चयन करते समय, आपको ऋण के लिए आवेदन की समीक्षा करने की अवधि पर भी ध्यान देना होगा। यह 1 दिन से लेकर 1 महीने तक हो सकता है.

बंधक ऋण चुकौती की शर्तें

बंधक ऋण की चुकौती पूरी भुगतान अवधि (वार्षिक ऋण) के दौरान समान भागों में या समय के साथ घटती किश्तों में (विभेदित ऋण) हो सकती है। विभेदित ऋण के मामले में, उस पर पहला भुगतान (डाउन पेमेंट के साथ भ्रमित नहीं होना) सबसे बड़ा होगा। फिर, हर महीने बंधक चुकौती राशि कम होती जाएगी। यदि उधारकर्ता अपनी वित्तीय क्षमताओं के अनुसार, पहले महीने में भुगतान की गई राशि का मासिक भुगतान करने में सक्षम है, तो वह इस राशि को निरंतर आधार पर सुरक्षित रूप से भुगतान कर सकता है, इस तथ्य के बावजूद कि वह पहले से ही कम भुगतान करने के लिए बाध्य है। इससे बंधक ऋण की पुनर्भुगतान अवधि कम हो जाएगी। इसके अलावा, भुगतान की कुल राशि इस तथ्य के कारण कम हो जाएगी कि न केवल बंधक ऋण पर ब्याज चुकाया जाएगा, बल्कि मूल ऋण का हिस्सा भी चुकाया जाएगा। बेशक, ऊपर वर्णित भुगतान तंत्र केवल तभी संभव है जब बैंक बंधक ऋण की शीघ्र चुकौती पर आपत्ति नहीं करता है।

सामान्य तौर पर, प्रथा यह है कि बैंक, एक नियम के रूप में, इसका विरोध करते हैं, क्योंकि इस मामले में, ब्याज कम करके, वे अपने लाभ का कुछ हिस्सा खो देते हैं। लेकिन, फिर भी, हाल के अध्ययनों से पता चलता है कि रूस में बंधक ऋणों का शीघ्र भुगतान व्यापक है।

आमतौर पर, बंधक ऋण के लिए आवेदन करते समय, उधारकर्ता को ऋण भुगतान अनुसूची प्राप्त होती है। अलग-अलग बैंकों का पुनर्भुगतान की समय सीमा को पूरा करने के प्रति अलग-अलग दृष्टिकोण हो सकता है, लेकिन यह संभावना नहीं है कि भुगतान की समय सीमा का व्यवस्थित रूप से उल्लंघन होने पर कोई भी इसे पसंद करेगा। बंधक ऋण चुकौती शर्तों का उल्लंघन करने पर जुर्माना लगाया जा सकता है। इसलिए, इन समय-सीमाओं को हमेशा याद रखना और उनका सख्ती से पालन करना महत्वपूर्ण है। साथ ही, अपने आप को किसी अप्रिय स्थिति में न पड़ने के लिए, यह न भूलें कि देर शाम या सप्ताहांत पर बैंक का कैश डेस्क खुला नहीं हो सकता है। ऐसी घटनाओं से बचने के लिए, वेतन से मासिक भुगतान की राशि को रोकने और इसे गैर-नकद ऋण देने वाले बैंक में स्थानांतरित करने के लिए नियोक्ता के साथ एक समझौता करना समझ में आता है, यदि, निश्चित रूप से, यह संभव है।

कर कटौती

अपनी आय के अलावा, आप अपने बंधक ऋण को चुकाने के लिए अन्य स्रोतों का उपयोग कर सकते हैं, उदाहरण के लिए, कर कटौती। इसका सार यह है कि रूसी नागरिक की आय को तैयार आवास के निर्माण या खरीद के लिए आवंटित राशि पर आयकर से छूट दी जा सकती है। कर कटौती की राशि काफी महत्वपूर्ण हो सकती है।

टैक्स रिटर्न प्राप्त करने के लिए, आपको कर कार्यालय में संबंधित दस्तावेज (आवासीय परिसर के लिए खरीद और बिक्री समझौता, ऋण चुकौती की रसीदें, आदि) जमा करने होंगे, जिसके बाद उधारकर्ता को अधिक भुगतान किए गए आयकर की राशि वापस कर दी जाएगी। पिछला कैलेंडर वर्ष. और, ज़ाहिर है, कर कटौती केवल "श्वेत" वेतन प्राप्त करने वाले नागरिकों के लिए प्रासंगिक है, क्योंकि "ग्रे" वेतन प्राप्तकर्ता वैसे भी कर का भुगतान नहीं करते हैं।

मातृत्व पूंजी बंधक ऋण चुकौती का एक वैकल्पिक स्रोत है

जैसा कि आप जानते हैं, 1 जनवरी 2007 से रूस में मातृत्व पूंजी पर कानून लागू है। इस कानून के अनुसार, एक महिला जो 1 जनवरी, 2007 के बाद दूसरे और बाद के बच्चे को जन्म देती है या गोद लेती है, उसे 250,000 रूबल की राशि में मातृत्व पूंजी प्राप्त होती है। बाद के वर्षों में, यह राशि मुद्रास्फीति के समायोजन के लिए बदल जाएगी। तो, इसी मातृत्व पूंजी का उपयोग बंधक ऋण चुकाने के लिए पूर्ण या आंशिक रूप से किया जा सकता है। सच है, इस अवसर का लाभ 1 जनवरी 2010 के बाद ही उठाना संभव होगा, क्योंकि कानून यह प्रावधान करता है कि मातृत्व पूंजी का उपयोग बच्चे के 3 वर्ष की आयु तक पहुंचने के बाद ही संभव है। लेकिन बंधक ऋण चुकाने की इस पद्धति को बट्टे खाते में नहीं डाला जाना चाहिए।

बंधक पहले से ही हमारे जीवन का हिस्सा बन गए हैं, और यह कोई रहस्य नहीं है। कई परिवार, विशेषकर युवा, इस सेवा का सहारा लेते हैं, जो उन्हें अनुकूल शर्तों पर अचल संपत्ति खरीदने की अनुमति देता है। बंधक का मुख्य लाभ यह है कि अपार्टमेंट की लागत, एक प्रकार के ऋण पर ब्याज के साथ, 15-20 वर्षों में विभाजित होती है, जो आपको हर महीने एक स्वीकार्य राशि का भुगतान करने की अनुमति देती है।

आज रूस में विभिन्न प्रकार के बंधक ऋण हैं, जो उनकी शर्तों में भिन्न हैं। सबसे पहले, हमें "बंधक" की अवधारणा पर विचार करने की आवश्यकता है: इसका क्या अर्थ है और यह शब्द हमारे पास कहां से आया?

बंधक क्या है?

इस शब्द की जड़ें ईसा पूर्व छठी शताब्दी में हैं। इ। इस समय, ग्रीस में हाइपोथेका की अवधारणा सामने आई, जिसका अर्थ है भूमि के स्वामित्व से जुड़े देनदार की लेनदार के प्रति जिम्मेदारी। रोमन कानून में, बंधक अचल संपत्ति की सुरक्षा थी।

हमारे देश में यह शब्द पहली बार 19वीं सदी के अंत में सामने आया और इसे यूरोप से उधार लिया गया था। उस समय बंधक "संपार्श्विक" शब्द का पर्याय था। सोवियत काल में, कोई उधार नहीं था, क्योंकि किसी को इसकी आवश्यकता नहीं थी।

1998 में, रूसी संघ के राष्ट्रपति ने "बंधक पर" कानून पर हस्ताक्षर किए और अधिनियमित किया, जो संपार्श्विक गतिविधियों को विनियमित करने के लिए बनाया गया पहला कानून था। वर्तमान में, "बंधक" शब्द का अर्थ संपत्ति गिरवी रखने का समझौता है।

बंधक की वस्तुएँ और विषय

जैसा कि पहले ही उल्लेख किया गया है, बंधक ऋण का तात्पर्य है कि खरीदी गई संपत्ति ऋण चुकौती की अवधि के लिए गिरवी रखी जाएगी। बंधक एक समझौता है, जिसके पक्ष कानूनी संबंधों का उद्देश्य और विषय हैं। संभावित बंधक ऋण वस्तुएं नीचे प्रस्तुत की गई हैं:

• अपार्टमेंट, घर, साथ ही व्यक्तिगत कमरे;
• एक भूमि भूखंड जो राज्य से संबंधित नहीं है और नगरपालिका संपत्ति नहीं है, और न्यूनतम अनुमेय क्षेत्र से भी अधिक है;
• गैरेज, कॉटेज, साथ ही उपभोक्ता उपयोग के लिए अन्य संरचनाएं और इमारतें;
• उद्यम जो उद्यमिता में आवेदन पाते हैं;
• समुद्री जहाज़.

बंधक प्राप्त करने में ऋणदाता एक महत्वपूर्ण भूमिका निभाता है। यह एक बैंक या अन्य कानूनी इकाई हो सकती है जो ऋण चुकौती का रिकॉर्ड रखेगी। व्यक्तियों को बंधक ऋण अग्रिम भुगतान करने के बाद ही दिया जाता है।

लेनदारों के अलावा, समझौते का विषय एक निवेशक भी हो सकता है जो बंधक ऋण द्वारा सुरक्षित प्रतिभूतियां खरीदता है।

बंधक ऋण देने का उपकरण

कार्यान्वयन के लिए, संपार्श्विक नामक विशेष प्रतिभूतियाँ जारी की जाती हैं। इन प्रतिभूतियों की बैंक की बिक्री बंधक ऋण जारी करने के लिए आवश्यक धनराशि प्रदान करती है। यह एक बहुत ही विश्वसनीय प्रकार की प्रतिभूतियाँ है जो निश्चित ब्याज देती है। इससे संबंधित संपत्ति का उल्लेख गिरवी पत्र में किया जाता है।

यह रूस में तेजी से लोकप्रिय हो रहा है, और जो लोग यह कदम उठाने का निर्णय लेते हैं उन्हें स्पष्ट रूप से पता होना चाहिए कि बंधक प्रणाली कैसे काम करती है। संपार्श्विक कागज में आवश्यक रूप से एक कूपन बुक होनी चाहिए, जो बंधक ब्याज के भुगतान की मात्रा और तारीखों को दर्शाती है। जो लोग इस प्रकार के ऋण का लाभ उठाते हैं वे पहले ब्याज और फिर मूलधन का भुगतान करते हैं।

तथ्य यह है कि बंधक लंबी अवधि के लिए निकाला जाता है, जिससे ऋण चुकाना बहुत आसान हो जाता है। हालाँकि, यदि ऋण का पूरा भुगतान नहीं किया जाता है, तो संपत्ति बंधक बैंक की संपत्ति बन जाएगी। वर्तमान में बंधक ऋण तंत्र ठीक इसी प्रकार काम करता है।

राज्य सहायता

2009 से, ऐसे लोगों के लिए एक राज्य बंधक सहायता कार्यक्रम चल रहा है जो कम आय के कारण अपनी जीवन स्थितियों में सुधार करने में असमर्थ हैं। हालाँकि, यह कार्यक्रम 2015 में ही लोकप्रिय हो गया था। नागरिकों के लिए लगभग 250 बिलियन रूबल आवंटित किए गए थे।

बंधक ऋण के लिए राज्य समर्थन का अर्थ है कि राज्य ऋण का एक निश्चित हिस्सा चुकाने का वचन देता है। हालाँकि, ऐसे कार्यक्रम के तहत ऋण लेना आसान नहीं है, क्योंकि सभी बैंक ऐसी शर्तों से सहमत नहीं होते हैं। इस प्रोग्राम का उपयोग केवल देश के सबसे बड़े बैंकों में ही किया जा सकता है।

राज्य समर्थन का सार बैंक और राज्य के बीच एक समझौता है। बैंक ने अपनी ब्याज दर घटाकर 11% कर दी है, चाहे वह मूल रूप से कुछ भी हो। प्रारंभिक दर और अंतिम दर (11%) के बीच का अंतर राज्य द्वारा भुगतान किया जाता है। इस कार्यक्रम में भागीदार बनने के लिए, आपको जनसंख्या की किसी सामाजिक श्रेणी से संबंधित होना आवश्यक नहीं है। इन शर्तों के तहत कोई भी व्यक्ति ऋण ले सकता है।

बंधक ऋण के प्रकार

वर्तमान में, इस तथ्य के कारण कि इस प्रकार के ऋणों की संख्या बढ़ रही है, कई अलग-अलग हैं। अधिकतर, वाणिज्यिक बैंक ऋण जारी करने में लगे हुए हैं, जिनका मुख्य लक्ष्य लाभ कमाना है।

सभी प्रकार उधार देने, उनकी प्राप्ति की विशेषताओं के मामले में एक दूसरे से भिन्न होते हैं। फिलहाल, व्यक्तियों को बंधक ऋण को दो खंडों में विभाजित किया जा सकता है:

• प्राथमिक अचल संपत्ति बाजार पर अधिग्रहण;
• द्वितीयक अचल संपत्ति बाजार पर खरीदारी।

बंधकों की विविधता और प्रकारों पर नीचे चर्चा की जाएगी।

क्रेडिट पर एक नई इमारत में अपार्टमेंट

यह प्रकार इस समय विशेष रूप से लोकप्रिय है। हालाँकि, सभी दृश्यमान लाभों (एक नया अपार्टमेंट, जिसमें पहले कोई नहीं रहा हो) के बावजूद, कई नुकसान भी हैं। अक्सर ऐसी स्थिति उत्पन्न हो जाती है जब कोई घर समय पर डिलीवर नहीं होता है या लंबे समय तक किसी निश्चित सरकारी एजेंसी के साथ पंजीकृत नहीं होता है।

साथ ही, नई इमारत का एक मुख्य नुकसान स्वामित्व के पंजीकरण में लगने वाला लंबा समय है। इसके अलावा, नई इमारत की खरीद के लिए ऋण प्राप्त करना काफी कठिन है, क्योंकि सभी बैंक ऐसा नहीं करते हैं। यदि बैंक ने फिर भी आवेदन स्वीकार कर लिया, तो प्रत्येक मामले पर अलग से विचार किया जाता है। कई कारक अंतिम निर्णय को प्रभावित करते हैं, जिसमें यह पता लगाना शामिल है कि डेवलपर कौन है, निवेशक, घर के पूरा होने की समय सीमा क्या है, आदि। नई इमारतों में अपार्टमेंट काफी सस्ते में खरीदे जा सकते हैं, और बंधक एक अच्छा विकल्प बन जाता है ऐसी स्थितियों में. अपार्टमेंट चुनते समय, एक युवा परिवार लगभग हमेशा एक नए घर को प्राथमिकता देता है।

द्वितीयक अचल संपत्ति बाजार पर अपार्टमेंट

इस प्रकार के बंधक ऋण की विशेषताओं में काफी त्वरित प्रसंस्करण और प्राप्त करने में तुलनात्मक आसानी शामिल है। इस मामले में, इनकार की स्थिति में भी, कई बैंकों से संपर्क करना आवश्यक है। आख़िरकार, एक बैंक में इनकार करने का कारण दूसरे में पर्याप्त रूप से स्पष्ट नहीं होगा।

जैसा कि पहले ही उल्लेख किया गया है, नए भवन की तुलना में ऐसा ऋण प्राप्त करना आसान है, विशेष रूप से इस तथ्य के कारण कि इनकार करने के लिए कुछ आधार हैं। उनमें से:

• विक्रेता ने अपार्टमेंट को फिर से तैयार किया और इस तथ्य को पंजीकृत नहीं किया;
• घर की कानूनी पवित्रता के कारण, संभवतः प्रतिकूल इतिहास वाला कोई व्यक्ति वहां रहता था।

बंधक का सामाजिक प्रकार

इस प्रकार का बंधक ऋण आबादी के सामाजिक रूप से कमजोर वर्गों के साथ-साथ प्रतीक्षा सूची के उन लोगों के लिए है जो सामान्य शर्तों पर अचल संपत्ति खरीदने में सक्षम नहीं हैं। सामाजिक बंधक दो प्रकार के होते हैं:

• प्रतीक्षा सूची के लिए अभिप्रेत है, जब प्रारंभिक भुगतान शहर द्वारा सब्सिडी के रूप में प्रदान किया जाता है;
• ऋण निर्माण लागत मूल्यों पर प्रदान किया जाता है; छह महीने के बाद इस ऋण को प्राप्तकर्ता बिना किसी ब्याज के ऋण चुका सकता है।

भविष्य में, डेवलपर्स से बाजार मूल्य पर एक सामाजिक कार्यक्रम के तहत अचल संपत्ति खरीदने की योजना बनाई गई है। लेकिन प्रतीक्षा सूची में शामिल लोग भी सब्सिडी के साथ अपार्टमेंट के लिए भुगतान करके इसका लाभ उठा सकेंगे। आप जितनी देर लाइन में इंतजार करेंगे, सब्सिडी उतनी ही अधिक होगी। इसके अलावा, प्रतीक्षा सूची में शामिल लोग अचल संपत्ति खरीदने में सक्षम हैं जो न केवल शहर द्वारा बनाई गई थी।

युवा परिवारों के लिए बंधक का प्रकार

नवविवाहित जीवनसाथी के लिए अचल संपत्ति खरीदने की समस्या विशेष रूप से विकट है। बैंक जोखिम नहीं लेना चाहते और ब्याज दरें काफी ऊंची हैं, क्योंकि युवा पेशेवरों का भविष्य अप्रत्याशित है। हालाँकि, हाल ही में कुछ बैंक युवाओं की ज़रूरतों को आधा-अधूरा पूरा कर रहे हैं और नए कार्यक्रम बना रहे हैं।

मूल रूप से, इस प्रकार के बंधक ऋण कार्यक्रमों का उद्देश्य डाउन पेमेंट को कम करना और ऋण अवधि को अधिकतम करना है। यदि पति-पत्नी में से किसी एक की उम्र 30 वर्ष से कम है और परिवार में एक बच्चा है, तो प्रारंभिक योगदान 10% हो सकता है। यदि युवा पेशेवरों ने पहले से ही एक आशाजनक नौकरी हासिल कर ली है, तो डाउन पेमेंट 5% हो जाता है, और बंधक 25-30 वर्षों के लिए जारी किया जाता है।

बेशक, आधुनिक परिस्थितियों में, घर खरीदने के लिए सबसे यथार्थवादी विकल्पों में से एक बंधक है। एक युवा परिवार ऋण की स्थिति में सुधार के लिए विभिन्न तरीकों की तलाश कर रहा है। मुख्य समस्या बैंक को यह साबित करना है कि आपके इरादे गंभीर हैं। अगर ऐसा किया जा सके तो बैंक मना नहीं करेगा.

"बिल्डिंग टुगेदर" कार्यक्रम

बंधक ऋण के प्रकार बहुत विविध हैं, और उनमें से प्रत्येक में कुछ निश्चित कार्यक्रम बनाए गए हैं। "बिल्डिंग टुगेदर" का सार एक दीर्घकालिक किस्त योजना है, जिसे आबादी की कीमत पर चुकाया जाता है।

जो व्यक्ति घर खरीदने जा रहा है उसका काम अपार्टमेंट की लागत का लगभग 40-50% बचाना है, और बाकी सहकारी द्वारा जोड़ा जाता है। जैसे ही अचल संपत्ति खरीदी जाती है, वह उस व्यक्ति की संपत्ति बन जाती है, लेकिन सुरक्षा पर। सहकारी समिति द्वारा दिया गया हिस्सा अधिकतम 20 वर्षों के भीतर चुकाया जाना चाहिए। फिर जमा राशि हटा दी जाती है और व्यक्ति पूर्ण स्वामी बन जाता है।

सैन्य बंधक कार्यक्रम

सभी बंधक ऋण कार्यक्रमों का उद्देश्य ऋण स्थितियों में सुधार करना है, और यह कोई अपवाद नहीं है। यह सैन्य कर्मियों को आवास उपलब्ध कराने के लिए एक वित्त पोषित प्रणाली है।

इस कार्यक्रम के बंधक ऋण की ख़ासियत यह है कि जो सैन्य व्यक्ति पहले अनुबंध में प्रवेश करता है उसे एक निश्चित प्रकार की कटौती का अधिकार होता है। हर साल, एक सैनिक के खाते में औसतन लगभग 250 हजार रूबल जमा किए जाते हैं। वह इस राशि का उपयोग पुराने अनुबंध की समाप्ति के बाद और नए अनुबंध पर हस्ताक्षर करते समय कर सकता है। कई वर्षों में जमा हुई राशि डाउन पेमेंट के रूप में जाती है।

शेष ऋण का भुगतान राज्य द्वारा किया जाता है जबकि सैनिक सेना में अनुबंध के तहत कार्य करता है। जैसे ही वह सैन्य आदमी बनना बंद कर देता है, सरकार भुगतान करना बंद कर देती है, और शेष ऋण का भुगतान स्वतंत्र रूप से किया जाना चाहिए।

परियोजना "रूसी संघ के नागरिकों के लिए किफायती और आरामदायक आवास"

इस परियोजना का लक्ष्य रूसी निवासियों के लिए बंधक की उपलब्धता बढ़ाना है। हर कोई जानता है कि कई लोगों के लिए घर खरीदने का एकमात्र मौका गिरवी रखना होता है। युवा परिवार कोई अपवाद नहीं हैं। उन्हें अधिकतर बंधक ऋण देने से इनकार कर दिया जाता है।

परियोजना प्रतिभागियों को इससे कोई समस्या नहीं है। इसके अलावा, बंधक ब्याज दर कम हो गई है। यह परियोजना सामाजिक प्रकार के बंधक ऋण के ढांचे के भीतर विकसित की गई थी। वाणिज्यिक से इसका मुख्य अंतर प्रति वर्ग मीटर विशेष (तरजीही) लागत है। सामाजिक बंधक के हिस्से के रूप में, बैंक उधारकर्ता और रहने की जगह का बीमा करने का वचन देता है, और ऋण के अंत तक एक निश्चित दर भी बनाए रखता है।

विकास ऐसे प्रकारों और कार्यक्रमों की बदौलत संभव है जिनका उद्देश्य युवा परिवारों और आबादी के सामाजिक रूप से कमजोर वर्गों दोनों के लिए आवास की स्थिति में सुधार करना है।

बंधक के फायदे और नुकसान

बंधक ऋण के प्रकार, एक दूसरे की परवाह किए बिना, अपने फायदे और नुकसान हैं। यह न केवल बंधक के लिए, बल्कि किसी भी ऋण के लिए भी विशिष्ट है। तो, फायदे:

• बड़ी संख्या में लोगों के लिए, बंधक अपना घर खरीदने का एकमात्र मौका है;
• बंधक लंबी अवधि के लिए जारी किए जाते हैं, और लोगों को छोटी राशि का भुगतान करने का अवसर मिलता है;
• आप अपने रिश्तेदारों को अपार्टमेंट में पंजीकृत कर सकते हैं, और अपनी पसंद के अनुसार मरम्मत भी कर सकते हैं, सामान्य तौर पर, संभावित रूप से अपने घर के लिए पैसे दे सकते हैं।

नुकसान में शामिल हैं:

• औपचारिक रूप से, गिरवी पर लिया गया अपार्टमेंट बैंक का होता है, और कोई व्यक्ति इसे बेच या दान नहीं कर सकता है;
• ऋण के दौरान, एक व्यक्ति 2 या 3 ऐसे अपार्टमेंट की लागत का भुगतान करता है, क्योंकि अवधि बहुत लंबी है;
• यदि कोई व्यक्ति भुगतान करना बंद कर देता है, तो बैंक अपार्टमेंट ले लेता है और अपने खर्चों को कवर करने के लिए इसे बिक्री के लिए रखता है, बाकी राशि वापस कर दी जाती है।

अधिकांश लोग अपने जीवन में किसी न किसी स्तर पर आश्चर्य करते हैं कि क्या क्रेडिट पर एक अपार्टमेंट लेना चाहिए। रूस में इसके कई नुकसान हैं, लेकिन फिर भी आधुनिक दुनिया में यह आपके रहने की जगह खरीदने के कुछ अवसरों में से एक है। मुख्य बात स्थिर कार्य है, जो आपको बैंक का विश्वास हासिल करने में मदद करेगा, साथ ही ऋण की स्थिति में भी सुधार करेगा। राज्य ने हाल ही में कई कार्यक्रम बनाए हैं जो भुगतान की सुविधा और लोगों को आवास खरीदने में मदद करने के लिए डिज़ाइन किए गए हैं।

विश्व अभ्यास में, खुदरा उधारकर्ताओं की सॉल्वेंसी का आकलन क्रेडिट ब्यूरो प्रणाली द्वारा आपूर्ति किए गए डेटा पर आधारित होता है। बदले में, समस्याग्रस्त ऋण एकत्र करने के मुद्दे विशेष संग्रह एजेंसियों पर आते हैं। रूसी खुदरा ऋण बाजार की वर्तमान स्थिति से पता चलता है कि इसके विकास की आगे की संभावनाएं संकेतित बुनियादी ढांचे के तत्वों के साथ अटूट रूप से जुड़ी हुई हैं। हालाँकि, समस्या यह है कि बुनियादी ढाँचे के निर्माण का विकासवादी मार्ग हमेशा समाज के हितों को पूरा नहीं करता है। इस मामले में, राज्य संगठनात्मक समाधान विकसित करने और लागू करने की पहल करता है। विशेष रूप से, राज्य, एक नियम के रूप में, बंधक ऋण प्रणाली के निर्माण में महत्वपूर्ण भूमिका निभाता है।

रूस में, प्राथमिकता वाली राष्ट्रीय परियोजना "किफायती और आरामदायक आवास" के ढांचे के भीतर, नागरिकों की रहने की स्थिति में सुधार के लिए बंधक को मुख्य तंत्र माना जाता है। इस संबंध में, सरकार ने बंधक बाजार बुनियादी ढांचे के व्यक्तिगत तत्वों के संचालन को विनियमित करने के लिए आवश्यक नियामक ढांचा विकसित करने का प्रयास किया है। विशेष रूप से, जिस मॉडल के अनुसार अब क्रेडिट इतिहास ब्यूरो प्रणाली का गठन किया जा रहा है, वह किफायती आवास पर कानूनों के पैकेज के हिस्से के रूप में निर्धारित किया गया था। बंधक ऋण देने के क्षेत्र में नीति बंधक ऋणों के पुनर्वित्त के लिए एक प्रणाली के निर्माण में राज्य की प्रत्यक्ष भागीदारी को भी मानती है, जिसका केंद्रीय लिंक आवास बंधक ऋण एजेंसी है। फिलहाल, एएचएमएल की बैलेंस शीट पर बंधक का कुल मूल्य लगभग 14 बिलियन रूबल है, अर्थात। जारी किए गए बंधक ऋणों की कुल मात्रा का लगभग एक चौथाई।

बैंकों को जारी किए गए ऋणों के पोर्टफोलियो को पुनर्वित्त करने का अवसर प्रदान करके, एजेंसी एक साथ इस क्षेत्र में गतिविधियों के मानकीकरण में योगदान देती है। विशेष रूप से, एक क्षेत्रीय ऑपरेटर की मान्यता, जिसका कार्य एजेंसी द्वारा उनके बाद के मोचन के लिए बंधक के पूल बनाना होना चाहिए, को उधार देने के बुनियादी ढांचे के लिए कुछ आवश्यकताओं की आवश्यकता होती है। पुनर्वित्त प्रणाली में एक क्षेत्रीय ऑपरेटर की भागीदारी तभी संभव है जब उसने बीमा और मूल्यांकन कंपनियों के साथ समझौते का निष्कर्ष निकाला हो, जिसकी सूची एजेंसी द्वारा निर्धारित की जाती है।

बंधक ऋण बाजार को प्रोत्साहित करने के लिए सरकार द्वारा उठाए गए उपाय बंधक पुनर्खरीद व्यवसाय को बैंकिंग संगठनों के लिए आकर्षक बनाने में मदद कर रहे हैं। 2006 की शुरुआत में, बंधक ऋणों के दावों में बैंकों का निवेश लगभग 9 बिलियन रूबल था, और यह विश्वास करने का हर कारण है कि निकट भविष्य में वे एएचएमएल के बंधक पोर्टफोलियो की मात्रा के बराबर होंगे, जैसा कि परिकल्पना की गई है। बंधक पुनर्वित्त प्रणाली आवास ऋण के विकास की अवधारणा।

रूसी बंधक ऋण में, कोई स्वयं को व्यक्तिगत घटनाओं तक सीमित नहीं रख सकता है। रूसी संघ में बंधक संबंधों और बंधक ऋण को विकसित करने के उद्देश्य से एक परस्पर जुड़े, सुविचारित उपायों की आवश्यकता है। आवास बंधक ऋण प्रणाली का उद्देश्य नागरिकों द्वारा जुटाए गए धन, क्रेडिट संस्थानों और उद्यमों के वित्तीय संसाधनों का कुशल उपयोग करना है। जनसंख्या के लिए बंधक ऋण की उपलब्धता सुनिश्चित करना, ऋण चुकौती की मात्रा और शर्तें बढ़ाना आवश्यक है।

इस संबंध में, सभी पहचानी गई समस्याओं को हल करने और रूसी संघ में बंधक ऋण के विकास में तेजी लाने में मदद करने के लिए डिज़ाइन किए गए उपायों का एक सेट विकसित करने का प्रस्ताव है।

पहली समस्या डाउन पेमेंट के आकार की है। संभावित उधारकर्ता के लिए बैंक चुनते समय यह एक महत्वपूर्ण कारक है।

डाउन पेमेंट का तात्पर्य यह है कि उधारकर्ता के पास बचत है, जो अधिकांश रूसियों के पास नहीं है। आवास की बढ़ती लागत, मुद्रास्फीति का उच्च स्तर और इससे सुरक्षित विश्वसनीय बचत साधनों (जमा, प्रतिभूतियाँ, आदि) की कमी भी घरेलू बचत की वृद्धि में योगदान नहीं देती है।

समस्या का निम्नलिखित समाधान पाया गया है: बंधक ऋण बाजार में अतिरिक्त प्रतिस्पर्धी लाभ बनाने के लिए, बैंक को यह ध्यान रखना चाहिए कि डाउन पेमेंट के स्तर की आवश्यकताओं के कारण, बड़ी संख्या में संभावित ग्राहक छूट जाते हैं बंधक कार्यक्रमों का.

यदि, अपने स्वयं के बंधक कार्यक्रम को विकसित और कार्यान्वित करते समय, बैंक संभावित उधारकर्ताओं के चयन के लिए अधिक लचीली नीति अपनाता है कि क्या उनके पास डाउन पेमेंट का भुगतान करने के लिए पर्याप्त धनराशि है, तो हम ग्राहकों में 20-30% तक की वृद्धि मान सकते हैं। . बीमा तंत्र की मदद से, बंधक आवास पर अग्रिम भुगतान की राशि को 30% से घटाकर 10% करना संभव है, जिससे आबादी के कुछ वर्गों के लिए बंधक ऋण की उपलब्धता बढ़ जाएगी, जिनकी नियमित आय है, लेकिन महत्वपूर्ण प्रारंभिक पूंजी नहीं है. हालाँकि, बीमा तंत्र की मदद से, बंधक घर पर डाउन पेमेंट की राशि को 30% से घटाकर 10% करना संभव है, लेकिन यह ध्यान में रखा जाना चाहिए कि यह योजना स्वचालित रूप से ब्याज दर बढ़ाती है।

हमारी राय में, क्षेत्रों में बंधक ऋण प्रणाली के विकास के लिए रणनीतिक दिशा युवा परिवारों के लिए आवास प्रदान करने के लिए परियोजनाओं का कार्यान्वयन होना चाहिए, क्योंकि यह आबादी का यह खंड है जो प्रारंभिक बचत के साथ सबसे बड़ी कठिनाइयों का अनुभव करता है, लेकिन है ऋण पर ब्याज चुकाने की अच्छी संभावना।

दूसरी समस्या आवास के लिए नागरिकों की अपर्याप्त प्रभावी मांग और नियोक्ताओं द्वारा कर्मचारियों की आधिकारिक आय को कम आंकना है, जो ग्राहक की सॉल्वेंसी के वास्तविक मूल्यांकन को जटिल बनाता है।

आवास सामर्थ्य संकेतकों के विश्लेषण से पता चला है कि नागरिकों के लिए बिना उधार लिए मौजूदा बचत का उपयोग करके एक छोटा अपार्टमेंट भी खरीदना बेहद मुश्किल है। आवासीय अचल संपत्ति के बाजार मूल्य में वृद्धि और जनसंख्या की आय में उल्लेखनीय रूप से धीमी वृद्धि को ध्यान में रखते हुए, संचय अवधि की अवधि दस साल के निशान तक पहुंच जाती है और बढ़ने लगती है।

समस्या का समाधान यह है कि संभावित उधारकर्ता की सॉल्वेंसी का विश्लेषण करने की प्रक्रिया में, ऋण देने वाले बैंक को कुल आय को ध्यान में रखना चाहिए, जिसमें आधिकारिक हिस्सा और अघोषित स्रोतों से आय दोनों शामिल हैं। इन उद्देश्यों के लिए, बैंक को संभावित उधारकर्ता की सॉल्वेंसी का विश्लेषण करने के लिए सबसे लचीली प्रणाली विकसित करने और लागू करने की आवश्यकता है, जो उसकी (उसके परिवार की) कुल आय को पूरी तरह से ध्यान में रखेगी।

आय के अलावा, उधारकर्ता के खर्चों पर भी विचार करना महत्वपूर्ण है। उदाहरण के लिए, क्या उसके पास पहले से ही कोई घर है या वह किराए पर रहता है और वह उसके रखरखाव पर कितना खर्च करता है। आप अन्य लोगों को भी ध्यान में रख सकते हैं, जिनमें शामिल हैं। और अप्रत्यक्ष संकेतक - एक सकारात्मक क्रेडिट इतिहास, जीवनशैली, सामान्य स्वास्थ्य, शिक्षा, देश का घर, आश्रितों की संख्या, एक कार (या कार) के लिए खर्च, छुट्टी के खर्च, इसकी आवृत्ति और भूगोल, मात्रा, ब्रांड और खरीद के स्थानों की उपस्थिति घरेलू उपकरणों और कपड़ों का, बच्चों को पढ़ाना आदि।

पर्याप्त स्तर की अघोषित आय वाले नागरिकों के लिए एक बंधक ऋण कार्यक्रम विकसित करते समय, संभावित ग्राहकों को आकर्षित करने के लिए एक अतिरिक्त उपाय के रूप में, आप एक परिवर्तनीय ब्याज दर पेश कर सकते हैं जो उधारकर्ता की आधिकारिक और अनौपचारिक आय के बीच के अनुपात पर निर्भर करेगा।

इस श्रेणी के लिए, प्रारंभिक चरण में, ऋण थोड़ी अधिक ब्याज दर पर जारी किया जाएगा, जो पहले चरण में बैंक के कुछ जोखिमों को बेअसर करने में सक्षम होगा। इसके बाद, ऋण चुकाने की प्रक्रिया में उधारकर्ता में विश्वास को मजबूत करते हुए, यदि उधारकर्ता अपनी कुल आय के आधिकारिक हिस्से में वृद्धि का दस्तावेजीकरण कर सकता है, तो ब्याज दर को नीचे की ओर संशोधित किया जा सकता है।

तीसरी समस्या एक उत्पाद के रूप में आवास की उपलब्धता है, अर्थात। इन उद्देश्यों के लिए बैंक द्वारा प्रदान की गई उधार ली गई धनराशि का उपयोग करके इसे प्राथमिक या द्वितीयक बाज़ार में खरीदने का अवसर। दूसरे अध्याय में, इस समस्या के कारण थे: अपार्टमेंट के लिए प्राप्त सभी धनराशि को "दिखाने" के लिए विक्रेता की अनिच्छा; बंधक ऋण का उपयोग करके खरीदारी पूरी करने की एक लंबी और परेशानी भरी प्रक्रिया; रीयलटर्स की कमजोर वित्तीय प्रेरणा - उधारकर्ताओं के लिए आवास के मुख्य "आपूर्तिकर्ता"; प्राथमिक और द्वितीयक दोनों बाज़ारों में आवास की भारी कमी।

समस्या का समाधान ग्राहक को ऐसी शर्तें प्रदान करने में पाया गया जिसके तहत वह बैंक से प्राप्त धन का सबसे अधिक उपयोग कर सकता है, अर्थात वह आवास खरीद सकता है जिसमें वह रुचि रखता है। यह एक विशेष कार्यक्रम की शुरुआत के माध्यम से किया जा सकता है, जो आवासीय अचल संपत्ति संपत्तियों के डेटाबेस (अधिमानतः विशेष) के गठन के लिए प्रदान करेगा जो बिक्री के लिए तैयार हैं (बैंक के मानदंडों और विक्रेता की इच्छाओं के अनुसार)। बैंक द्वारा जारी बंधक ऋण.

उदाहरण के लिए, प्राथमिक बाज़ार में ये डेवलपर्स के साथ विशेष अनुबंध या समझौते हो सकते हैं, जिसके तहत आवास केवल बैंक ग्राहकों को बेचा जाएगा। ऐसे समझौतों के साथ आवश्यक प्रभाव (वर्गीकरण की चौड़ाई) प्राप्त करने के लिए, बैंक को निर्माणाधीन वस्तुओं की अधिकतम संख्या को "कवर" करना होगा। द्वितीयक बाजार में, बड़ी रियल एस्टेट एजेंसियों के साथ घनिष्ठ और लगातार सहयोग (विशेष साझेदारी कार्यक्रमों सहित) के माध्यम से कुछ सकारात्मक परिणाम प्राप्त किए जा सकते हैं, जो रीयलटर्स की अतिरिक्त वित्तीय प्रेरणा पर विशेष ध्यान देते हैं। एजेंसियों को बैंक के लिए आवश्यक मात्रा में और उन मानदंडों के अनुसार आवासीय अचल संपत्ति का एक विश्वसनीय "आपूर्तिकर्ता" बनना चाहिए जो इसे प्रभावी ढंग से बंधक ऋण जारी करने की अनुमति देते हैं।

इसके अलावा, राज्य को डेवलपर्स को गठित भूमि भूखंडों के स्वामित्व अधिकार देने के लिए खुली प्रतिस्पर्धी प्रक्रियाएं शुरू करने, शहरी नियोजन और डिजाइन दस्तावेज़ीकरण की मंजूरी और परीक्षा के लिए प्रक्रियाओं को सरल बनाने, ऋण देने की प्रणाली विकसित करके आवास निर्माण की मात्रा बढ़ाने के लिए स्थितियां बनाने की जरूरत है। आवास निर्माण के लिए डेवलपर्स को, साथ ही नई आवास निर्माण परियोजनाओं के लिए सांप्रदायिक बुनियादी ढांचे के विकास के वित्तपोषण के लिए पारदर्शी और प्रभावी प्रक्रियाएं स्थापित करना।

चौथी समस्या दीर्घकालिक संसाधनों (अपेक्षाकृत कम उधार अवधि) की कमी है।

केवल राज्य ही आवास निर्माण में निवेश आकर्षित करने की ऐसी महत्वपूर्ण समस्या को हल कर सकता है - रूसी अर्थव्यवस्था में दीर्घकालिक ऋण की कमी की समस्या।

चूंकि आवास निर्माण के लिए दीर्घकालिक संसाधनों को आकर्षित करने की आवश्यकता होती है, ऐसे संसाधनों को स्वतंत्र रूप से आकर्षित करने की चाहत रखने वाले बैंकों को बाजार में उनकी अनुपस्थिति का सामना करना पड़ता है। इस प्रकार, आज अधिकांश बैंक केवल अपने संसाधनों से ही ऋण प्रदान करते हैं, जिससे इन प्रक्रियाओं में राज्य की पूंजी की भागीदारी आवश्यक हो जाती है। ऐसे संसाधनों के स्रोतों के रूप में, विशेष अंतरराष्ट्रीय वित्तीय संरचनाओं और राज्य बजटीय निधियों से धन का उपयोग करना आवश्यक है - इन स्रोतों से धन आकर्षित करना (विशेषकर विशेष अंतरराष्ट्रीय वित्तीय संरचनाओं से धन) पांचवीं समस्या भी हल करता है - बैंकों द्वारा आकर्षित संसाधनों की उच्च लागत (उच्च ब्याज दरें)।

हालाँकि, आवास बंधक ऋण एजेंसी के विकास के लिए राज्य द्वारा आवंटित धन राज्यव्यापी पैमाने पर पर्याप्त नहीं है और राज्य को एएचएमएल के वित्तपोषण और रूस के क्षेत्रों में आवास नीति के विकास के लिए लक्षित कार्यक्रमों को अपनाने पर अधिक ध्यान देने की आवश्यकता है। .

मांग का समर्थन करने के तंत्र में सुधार करने के लिए, निम्नलिखित सिद्धांतों को ध्यान में रखते हुए, आवास की खरीद के लिए सब्सिडी प्रदान करने के लिए संघीय और क्षेत्रीय स्तरों पर कई मौजूदा कार्यक्रमों को समायोजित करना भी आवश्यक होगा:

सब्सिडी की मात्रा निर्धारित करने के लिए सिद्धांतों और प्रारंभिक डेटा का एकीकरण;

सब्सिडी के आकार को उनके प्राप्तकर्ताओं के आय स्तर से जोड़ना; ऋण निधि का उपयोग करके घर खरीदते समय डाउन पेमेंट के रूप में सब्सिडी का उपयोग करने की संभावना;

धन के प्रवाह के सभी चरणों में सब्सिडी कार्यक्रमों के वित्तीय निष्पादन पर पारदर्शिता और नियंत्रण सुनिश्चित करना।

दीर्घकालिक आवास बंधक ऋण प्रणाली को स्थापित करने और विकसित करने के लिए, निम्नलिखित मुख्य कार्यों का समाधान प्रदान करना आवश्यक है:

• - बजटीय क्षेत्र में दीर्घकालिक अतिरिक्त-बजटीय वित्तीय संसाधनों का प्रवाह सुनिश्चित करने के लिए एक सार्वभौमिक तंत्र का निर्माण और कार्यान्वयन;
• - एक बुनियादी ढांचे का निर्माण जो अचल संपत्ति लेनदेन और इसके अधिकारों को पंजीकृत करने के लिए एक स्पष्ट और विश्वसनीय तंत्र की उपस्थिति सुनिश्चित करता है, साथ ही बंधक ऋण बाजार में प्रतिभागियों के लिए इस जानकारी तक पहुंच की प्रक्रिया भी सुनिश्चित करता है;
• - एक ओर बंधक ऋण प्राप्त करने वाले नागरिकों और दूसरी ओर वाणिज्यिक बैंकों - बंधक ऋणदाताओं और वाणिज्यिक ऋणदाता बैंकों को पुनर्वित्त प्रदान करने वाले निवेशकों दोनों के लिए कर प्रोत्साहन के लिए एक तंत्र का विकास;
• - बंधक ऋण बाजार के विषयों के बीच मुक्त प्रतिस्पर्धा के लिए समान परिस्थितियों का निर्माण;
• - लेनदार बैंकों के गैरकानूनी कार्यों से उधारकर्ताओं की सामाजिक सुरक्षा के लिए और पहले से लिए गए बंधक ऋण को चुकाने की असंभवता की स्थिति में बेदखली प्रक्रिया के दौरान उनके सामाजिक अनुकूलन के लिए तंत्र का निर्माण;
• - सामान्य आर्थिक स्थिति में बदलाव, मुद्रास्फीति दर में गिरावट, आवास की कीमतों में कमी, रूबल विनिमय दर का स्थिरीकरण, जो आवास की खरीद के लिए उधार देने के लिए रूसी बैंकों के रवैये में बदलाव में योगदान देगा।

इसके अलावा, बंधक बांड में पेंशन बचत के निवेश की अनुमति देने वाले बिल को मंजूरी देने का प्रस्ताव है, क्योंकि यह राज्य पेंशन फंड से धन का उपयोग करने के लिए समझ में आता है, जिसकी लाभप्रदता, उदाहरण के लिए, 2006 में रूबल में केवल दो प्रतिशत थी।

बंधक ऋण की लागत को कम करने की समस्या को हल करने के लिए, उपभोक्ता ऋण पर एक विधेयक को मंजूरी देने का प्रस्ताव है, जो ऋण प्राप्त करने के लिए एक मानक और पारदर्शी प्रक्रिया, ऋण समझौतों की सामान्य शर्तों और बैंक के दायित्वों की रूपरेखा पेश करने का प्रस्ताव करता है। ऋण भुगतान की कुल राशि पर पूरी जानकारी प्रदान करना।

छठी समस्या द्वितीयक बंधक बाज़ार की कमी है। शोध प्रबंध निर्धारित करता है कि पुनर्वित्त तंत्र में निवेशकों और उधारदाताओं के जोखिमों को मौलिक रूप से कम करने के उद्देश्य से उपाय और प्रक्रियाएं शामिल होनी चाहिए, जिसमें सरकारी गारंटी, बंधक ऋण का मानकीकरण, बीमा प्रणाली, गारंटी और उधारकर्ता की सॉल्वेंसी की पुष्टि शामिल है।

इस तंत्र की एक विशिष्ट विशेषता वह स्थिति है जिसके तहत आवास की लागत में ऋण का हिस्सा उधारकर्ता के स्वयं के निवेश से कई गुना कम होना चाहिए, और ऋण देने की शर्तें उसकी आय के अनुरूप होनी चाहिए। ये स्थितियाँ बंधक प्रतिभूतियों को विश्वसनीय, लेकिन कम उपज देने वाली बनाती हैं। चूंकि बंधक-समर्थित प्रतिभूतियां बंधक के पूल द्वारा सुरक्षित की जाती हैं, इसलिए इन पूलों के पंजीकरण में विधायी रूप से तेजी लाना आवश्यक है।

इसके अलावा, बंधक-आधारित प्रतिभूतियों पर कानून में संशोधन करना आवश्यक है, क्योंकि यह बाजार की आवश्यकताओं को पूरा नहीं करता है।

उदाहरण के लिए, ऋणदाता के बजाय उधारकर्ता के पक्ष में अनिवार्य बीमा का प्रावधान। आज ऐसी परिस्थितियों में ऋण मिलना असंभव है, और कानून कहता है कि केवल वे ऋण जो इसकी आवश्यकताओं को पूरा करते हैं, उन्हें सुरक्षित किया जा सकता है।

कम उपज वाली बंधक-समर्थित प्रतिभूतियों की तरलता को बाजार सहभागियों की आर्थिक उत्तेजना के सरकारी उपायों द्वारा नियंत्रित किया जाता है। पुनर्वित्त का मुख्य स्रोत बजटीय संसाधन हैं। एक संक्रमणकालीन अर्थव्यवस्था में पुनर्वित्त तंत्र कर गुणन तंत्र द्वारा संचालित होता है, न कि वित्तीय बाजार तंत्र द्वारा, जैसा कि विकसित बाजार प्रणालियों में प्रदान किया जाता है।

बंधक-समर्थित प्रतिभूतियों के खरीदार नगर पालिकाएं, संघीय विषय और संघीय संरचनाएं हो सकते हैं। कर गुणक प्रभाव के कारण, बंधक ऋण प्रणाली बजट में अतिरिक्त कर उत्पन्न करती है, और इन संसाधनों को बंधक ऋण के स्रोत के रूप में माना जाता है। बजट निधि के साथ बंधक-समर्थित प्रतिभूतियों की खरीद बंधक ऋण प्रणाली में पुनर्वित्त के तरीकों में से एक हो सकती है। बंधक प्रतिभूतियों में बजट निधि का निवेश न केवल कूपन आय के माध्यम से, बल्कि कर गुणक प्रभाव के माध्यम से भी बजट में आय ला सकता है।

सातवीं समस्या बंधक ऋण देने में बैंकों के जोखिम हैं (जिन्हें वे अपनी दरों में शामिल करते हैं)।

प्रतिभूति बाजार में जारीकर्ताओं को जिन मुख्य समस्याओं का समाधान करना होता है उनमें से एक है गारंटी प्रदान करना और निवेशक के लिए जोखिम कम करना। आवास बांड ऋण के जोखिम, सबसे पहले, प्रशासन की ओर से गारंटी की उपलब्धता और गुणवत्ता से निर्धारित होते हैं। आर्थिक और राजनीतिक अस्थिरता की स्थितियों में परियोजनाओं की दीर्घकालिक प्रकृति के कारण, रियल एस्टेट, प्रतिभूतियों और निवेश बाजारों की स्थिति का समन्वय करने वाली संघीय संरचनाओं के समर्थन के बिना स्थानीय प्रशासन की कोई भी गारंटी संदिग्ध हो जाती है।

ऋणों का पुनर्भुगतान सुनिश्चित करने के लिए विभिन्न तरीकों का उपयोग करने का भी प्रस्ताव है। ऐसा करने के दो मुख्य तरीके हैं: वित्तपोषण को आकर्षित करने के लिए संपार्श्विक का उपयोग (उदाहरण के लिए, बांड के बंधक कवरेज के रूप में) और उन्हें प्रतिभूतियों (बंधक भागीदारी प्रमाण पत्र या निवेश शेयर) में परिवर्तित करके, जो बदले में जारी किया जा सकता है बंधक ऋणों के पुनर्वित्त के लिए द्वितीयक बाज़ार।

इसके अलावा, उधारकर्ताओं के लिए ऋण चुकाने के लिए बीमा मुआवजे को स्थानांतरित करने की प्रणाली को सुव्यवस्थित करना आवश्यक लगता है।

आठवीं समस्या बंधक ऋण देने में गलत सोच वाली सरकारी कर नीति है।

चूंकि आवासीय बंधक संस्थाओं का कराधान आवासीय बंधक ऋण के विकास की दक्षता को प्रभावित करने वाला सबसे महत्वपूर्ण कारक है, इसलिए बंधक ऋण और आवास निर्माण के क्षेत्र के लिए निम्नलिखित करों की गणना के लिए प्रक्रिया में बदलाव करना आवश्यक है:

• - व्यक्तिगत आय पर कर;
• - संगठनों की संपत्ति पर कर;
• - भूमि का कर;

आवास निर्माण के कराधान को अनुकूलित करने के लिए, कॉर्पोरेट संपत्ति कर के ढांचे के भीतर निम्नलिखित उचित लगता है:

• - रूसी संघ के कर संहिता के अनुच्छेद 381 "कर लाभ" में तरजीही संगठनों की ऐसी श्रेणियां शामिल करें जैसे कि विशेष रूप से आवास निर्माण (आवास और बचत सहकारी समितियां, निर्माण और बचत बैंक, बंधक ऋण निधि और अन्य) के उद्देश्य से बनाए गए संगठन।
• - कर आधार से बाहर करें (रूसी संघ के कर संहिता के अनुच्छेद 375 और 376) अचल संपत्ति जो आवासीय बंधक ऋण की वापसी के लिए सुरक्षा के रूप में गिरवी (बंधक) है, उन मामलों में जहां आवासीय अचल संपत्ति का स्वामित्व नए के पास जाता है समझौते के तहत सभी भुगतान किए जाने के बाद मालिक।
• - बजट और सामाजिक बंधक को पूरा करने के लिए क्षेत्रीय अधिकारियों और स्थानीय सरकारों द्वारा अधिकृत संगठनों के लिए आवास निर्माण करते समय रूसी संघ के घटक संस्थाओं में संगठनों के संपत्ति कर के लिए अलग-अलग दरें स्थापित करें।

बंधक ऋण देने के क्षेत्र में कानून में सुधार, विशेष रूप से लेनदारों के अधिकारों की रक्षा के संदर्भ में, बैंकों के लिए प्रदान किए गए बंधक ऋण की मात्रा का विस्तार करने के अवसर पैदा होंगे।

गिरवी रखनाया गिरवी रखनाशायद, एक विशेष ऋण उत्पाद है जो बैंक अपने ग्राहकों को प्रदान करता है। इसकी विशिष्टता कुछ विशेषताओं में निहित है, जो एक नियम के रूप में, अन्य क्रेडिट उत्पादों में निहित नहीं हैं:

• अल्ट्रा-लॉन्ग लोन अवधि, जो 30 साल तक पहुंच सकती है, लेकिन, एक नियम के रूप में, यह 10 से 20 साल तक होती है;
• अपेक्षाकृत बड़ी ऋण राशि;
• संपार्श्विक के रूप में अचल संपत्ति।

बंधक की विशेषताएं

वास्तव में, बंधक की विशेषताएं ऊपर सूचीबद्ध तक ही सीमित नहीं हैं। इसके अलावा, वास्तव में उनमें से बहुत अधिक हैं, और विशेष ज्ञान के बिना सभी बारीकियों को समझना काफी कठिन है। इसलिए, इस लेख में मैं आपको बंधक ऋण की बारीकियों को समझने में मदद करूंगा।

लंबी ऋण अवधि, जो ज्यादातर मामलों में 15-20 वर्ष होती है, उच्च जोखिम का कारण बनती है जो बैंक और उधारकर्ता दोनों को समान रूप से प्रभावित कर सकती है। अनिश्चितता कारक से जुड़ा जोखिम बंधक समझौते की अवधि के सीधे अनुपात में बढ़ता है। इस दौरान, कोई भी आर्थिक घटनाएँ घटित हो सकती हैं: उधारकर्ता की नौकरी खोने से लेकर बैंक दिवालियापन तक। हम वित्तीय संकट, नागरिक संघर्ष, प्राकृतिक और मानव निर्मित आपदाओं की संभावना को भी खारिज नहीं कर सकते हैं जो संपार्श्विक वस्तु को नष्ट कर सकती हैं, और इसी तरह की घटनाओं की पहले से भविष्यवाणी नहीं की जा सकती है।

चूँकि इन सभी जोखिमों पर निष्पक्ष रूप से विचार करना असंभव है, हम बंधक ऋण की विशुद्ध आर्थिक और वित्तीय विशेषताओं पर ध्यान केंद्रित करेंगे। सहमत हूँ, आग या बाढ़ की घटना की भविष्यवाणी करना काफी मुश्किल है, अधिक वैश्विक प्रलय का तो जिक्र ही नहीं। लेकिन आइए बंधक की विशेषताओं पर वापस लौटें।

लंबी ऋण अवधि

बैंक के लिए, मुख्य समस्या उधारकर्ता द्वारा आय के स्रोत की संभावित हानि है, जो या तो उसकी बर्खास्तगी के परिणामस्वरूप हो सकती है या चोट, बीमारी या दुर्घटना के परिणामस्वरूप काम करने की क्षमता का आंशिक या पूर्ण नुकसान हो सकता है। कर्ज़दार की मृत्यु भी कर्ज़ की अदायगी पर सवाल उठाती है। इसलिए, बैंक की अनिवार्य आवश्यकता यह है कि उधारकर्ता एक जीवन और स्वास्थ्य बीमा पॉलिसी खरीदे जिसकी कवरेज राशि बंधक ऋण की शेष राशि से कम न हो। किसी बीमित घटना की स्थिति में, बंधक ऋण का भुगतान बीमा मुआवजे से किया जाएगा। हालाँकि, बर्खास्तगी के परिणामस्वरूप उधारकर्ता की नौकरी खोने का जोखिम खुला रहता है।

उधारकर्ता के लिए, बैंक की वित्तीय भलाई से जुड़े जोखिम भी हैं। उदाहरण के लिए, बैंक दिवालियापन के परिणामस्वरूप, उधारकर्ता को ऋण की शेष राशि का पूरा भुगतान करना होगा, या वह अपनी संपत्ति खो सकता है। जब कोई अदालत किसी बैंक को दिवालिया घोषित करती है, तो सभी उधारकर्ताओं को तुरंत सभी ऋण चुकाने के लिए कहा जाएगा। यदि वे ऐसा करने में असमर्थ हैं, तो संपार्श्विक संपत्ति बेच दी जाएगी, और इसकी बिक्री से प्राप्त आय का उपयोग बंधक का भुगतान करने के लिए किया जाएगा। सहमत हूँ, स्थिति पूरी तरह सुखद नहीं है. यह कहा जाना चाहिए कि ऐसी स्थितियाँ कभी-कभार ही उत्पन्न होती हैं, लेकिन फिर भी, उनके घटित होने की संभावना से पूरी तरह इंकार नहीं किया जाना चाहिए।

अपेक्षाकृत उच्च ऋण राशि

अचल संपत्ति का मूल्य हर समय अपेक्षाकृत अधिक रहता है (अन्य टिकाऊ वस्तुओं की तुलना में)। यह इस तथ्य के कारण है कि इसके प्रत्यक्ष उद्देश्य - तत्काल निवास के अलावा, अचल संपत्ति अक्सर निवेश उद्देश्यों के लिए खरीदी जाती है। उदाहरण के लिए, एक अपार्टमेंट को उसके बाजार मूल्य में वृद्धि से आय उत्पन्न करने के उद्देश्य से खरीदा जा सकता है। दूसरे शब्दों में, सस्ता खरीदें, महंगा बेचें। इसके अलावा, अपार्टमेंट को किराए पर दिया जा सकता है, जिससे निवेशक को अतिरिक्त वर्तमान आय होगी। इससे रियल एस्टेट बाजार में मांग में वृद्धि होती है, जिससे कीमतों में स्वचालित रूप से वृद्धि होती है।

इसके अलावा, एक महत्वपूर्ण कारक निर्माण की अपेक्षाकृत उच्च लागत, महत्वपूर्ण धन आकर्षित करने की आवश्यकता और बड़ी परियोजनाओं के निर्माण की काफी लंबी अवधि है।

सामान्य तौर पर, इन सभी कारकों और कई अन्य कारकों का मतलब है कि औसत बंधक ऋण राशि आम तौर पर किसी भी अन्य प्रकार के बैंक ऋण की तुलना में अधिक होती है।

संपार्श्विक के रूप में अचल संपत्ति

अन्य प्रकार की भौतिक संपत्तियों के विपरीत, रियल एस्टेट में कई विशिष्ट विशेषताएं होती हैं। कोई भी संपत्ति नैतिक (उदाहरण के लिए, नई प्रौद्योगिकियों के उद्भव के कारण अप्रचलन) और भौतिक दोनों तरह से टूट-फूट के अधीन होती है। किसी भौतिक संपत्ति का उपयोगी जीवन जितना छोटा होगा, इन कारकों का प्रभाव उतना ही अधिक होगा। चूँकि अचल संपत्ति का उपयोगी जीवन दसियों वर्षों में मापा जाता है, और कभी-कभी सौ वर्षों से भी अधिक, टूट-फूट कारक का निर्णायक महत्व नहीं होता है। तुलना के लिए, मैं एक सरल उदाहरण दूंगा।

यह बिल्कुल स्पष्ट है कि 10 साल के संचालन के बाद एक यात्री कार का बाजार मूल्य कई गुना कम हो जाएगा, जो भौतिक और कुछ हद तक अप्रचलन का परिणाम होगा। लैपटॉप जैसा उत्पाद 2-3 वर्षों के भीतर अपना अधिकांश मूल्य खो देगा, जो नैतिक और काफी हद तक शारीरिक टूट-फूट के परिणामस्वरूप होगा। इसके विपरीत, 10 वर्षों में अचल संपत्ति का मूल्य कई गुना बढ़ सकता है, लेकिन गिर भी सकता है।

सामान्य तौर पर, अचल संपत्ति का बाजार मूल्य कई कारकों पर निर्भर करता है, जिनमें शामिल हैं: जनसंख्या की आय के स्तर में परिवर्तन, बंधक ऋण पर ब्याज दरों का स्तर, निर्माण क्षेत्र में राज्य की नीति और कई अन्य। इसके अलावा, रियल एस्टेट को निवेश उद्देश्यों के लिए खरीदा जा सकता है, जो अक्सर सट्टा पूंजी के बाजार में प्रवेश के समय इसके मूल्य में तेज वृद्धि का कारण बनता है, और इसके बाहर निकलने के समय तेजी से गिरावट का कारण बनता है। आधुनिक इतिहास में ऐसे कई उदाहरण हैं, जिनमें से सबसे हालिया 2008 का वैश्विक वित्तीय संकट है, जो संयुक्त राज्य अमेरिका में बंधक संकट के कारण हुआ था। 2000 के दशक में, संयुक्त राज्य अमेरिका में रियल एस्टेट एक लाभदायक निवेश वस्तु बन गई, इसलिए बड़े निवेशकों ने इसके अधिग्रहण में बड़े पैमाने पर अपने धन का निवेश किया। इससे कीमतों में उल्लेखनीय वृद्धि हुई, जो 2008 में गिरावट के साथ समाप्त हुई, जिसके परिणामस्वरूप बंधक से निपटने वाले कई सबसे बड़े बैंक दिवालिया हो गए।

इसलिए, अचल संपत्ति संपार्श्विक की एक विशिष्ट वस्तु है, क्योंकि न तो बैंक और न ही उधारकर्ता, वस्तुनिष्ठ कारणों से, इसके बाजार मूल्य में बदलाव की भविष्यवाणी कर सकता है।

अचल संपत्ति के बाजार मूल्य में कमी की संभावना

कीमतें कम करना न तो बैंक के लिए फायदेमंद है और न ही कर्जदार के लिए। इस मामले में, उधारकर्ता संपत्ति के लिए अधिक भुगतान करेगा। ऐसी स्थिति में बैंक को जोखिम का सामना करना पड़ता है कि यदि उधारकर्ता चूक करता है (दूसरे शब्दों में, यदि उधारकर्ता बंधक का भुगतान जारी नहीं रख सकता है), तो वह संपार्श्विक की बिक्री से प्राप्त आय का उपयोग करके पूरा ऋण चुकाने में सक्षम नहीं होगा। इस स्थिति पर एक उदाहरण से विचार करना सुविधाजनक है।

आइए मान लें कि उधारकर्ता ने 90,000 घन मीटर की राशि में एक बंधक ऋण लिया है, जबकि अपार्टमेंट का बाजार मूल्य 100,000 घन मीटर है। (उधारकर्ता ने अपने स्वयं के धन से लापता 10,000 घन मीटर का भुगतान किया)। मान लीजिए कि 3 वर्षों के बाद अचल संपत्ति का बाजार मूल्य 30% कम हो गया और 70,000 USD हो गया। वहीं, बंधक ऋण का शेष 77,600 USD है। यदि उधारकर्ता, किसी भी कारण से, ऋण चुकाने में असमर्थ है, तो संपार्श्विक बेचने पर बैंक को 7,600 USD का नुकसान होगा। दूसरी ओर, आपको यह स्वीकार करना होगा कि किसी के लिए भी यह महसूस करना अप्रिय है कि उन्होंने आज की लागत से अधिक कीमत पर एक अपार्टमेंट खरीदा है।

ब्याज दर में बदलाव की संभावना

हम ब्याज दरों के प्रकारों के बारे में थोड़ी देर बाद बात करेंगे। यहां मैं आपका ध्यान निम्नलिखित बिंदु पर आकर्षित करना चाहूंगा। बंधक समझौते में एक खंड होना चाहिए जो बैंक को बंधक ब्याज दर को एकतरफा संशोधित करने की अनुमति देता है। उधारकर्ता के पास एक सरल विकल्प है: या तो बंधक का भुगतान जल्दी करें या सहमत हों। इसलिए, मैं आपको सलाह देता हूं कि हस्ताक्षर करने से पहले अनुबंध के इस हिस्से का बहुत सावधानी से अध्ययन करें, और एक पेशेवर वकील से परामर्श करना बेहतर है।

शीघ्र बंधक चुकौती का जोखिम

उधारकर्ता की वित्तीय स्थिति में सुधार के परिणामस्वरूप वह समझौते में निर्धारित की तुलना में बहुत तेजी से ऋण चुकाने में सक्षम हो सकता है। परिणामस्वरूप, बैंक को ब्याज की वह पूरी राशि नहीं मिलेगी जो उसे मिलने की उम्मीद थी। ऐसा प्रतीत होता है कि यह उधारकर्ता के लिए कोई समस्या नहीं है, लेकिन यह एक समस्या बन सकती है। आमतौर पर, बैंक उधारकर्ताओं को कोई जुर्माना लगाए बिना अपने बंधक को जल्दी चुकाने की अनुमति देते हैं। हालाँकि, कुछ मामलों में, अनुबंध में एक खंड शामिल हो सकता है जो जल्दी चुकौती के लिए दंड स्थापित करता है। इसलिए, मैं आपको ऐसी बारीकियों की पहचान करने के लिए अनुबंध को ध्यान से पढ़ने की सलाह देता हूं।

बंधक जारी करने के लिए उधारकर्ता के लिए आवश्यकताएँ

चूंकि बंधक वस्तुनिष्ठ रूप से उच्च जोखिम रखता है, उदाहरण के लिए, लैपटॉप खरीदने के लिए उपभोक्ता ऋण जारी करते समय बैंक उधारकर्ता पर अधिक मांग रखता है। आइए मुख्य बातों पर नजर डालें।

किसी भी अन्य प्रकार के ऋण की तरह, बंधक प्राप्त करने की मुख्य शर्त उधारकर्ता की पुष्टि की गई आय है। ऐसा करने के लिए, यदि उधारकर्ता का अपना व्यवसाय है तो उसे निर्धारित फॉर्म में आय का प्रमाण पत्र, कर रिटर्न या लेखांकन और वित्तीय विवरण जमा करना होगा। अधिकतम संभव बंधक ऋण राशि सीधे आपकी आय के आकार पर निर्भर करेगी।

उम्र भी एक महत्वपूर्ण कारक है. एक नियम के रूप में, बैंकों को एक न्यूनतम सीमा निर्धारित करने की आवश्यकता होती है, जो आमतौर पर 21 वर्ष पुरानी होती है। एक अधिकतम सीमा भी निर्धारित की जा सकती है, और उधारकर्ता को बंधक समझौते के पूरा होने के समय उस तक नहीं पहुंचना चाहिए। उदाहरण के लिए, यह बार 65 वर्ष पर निर्धारित है। इसका मतलब यह है कि 20-वर्षीय बंधक लेने के लिए उधारकर्ता की आयु 45 वर्ष से अधिक नहीं होनी चाहिए।

निरंतर सहित सेवा की कुल अवधि और एक ही स्थान पर कार्य की अवधि महत्वपूर्ण भूमिका निभाती है। यदि कोई व्यक्ति लंबे समय से बेरोजगार है, और नौकरी पाने और 8 महीने तक वहां काम करने के बाद, वह बंधक के लिए आवेदन करता है, तो बैंक संभवतः उसे मना कर देगा - निरंतर अनुभव की कमी का कारक काम में आएगा। कभी-कभी कोई बैंक सेवा की न्यूनतम कुल लंबाई पर एक सीमा निर्धारित कर सकता है। इसके अलावा, वर्तमान नौकरी में सेवा की अवधि आमतौर पर कम से कम 6 महीने होनी चाहिए।

वैवाहिक स्थिति और बच्चों की उपस्थिति जैसे सामाजिक कारकों का भी सीधा प्रभाव पड़ता है। अन्य चीजें समान होने पर, एक व्यक्तिगत उधारकर्ता की तुलना में एक परिवार को बंधक मिलने की अधिक संभावना होती है। इसके विपरीत, बच्चों और अन्य आश्रितों की संख्या ऋण राशि को कम कर देती है, क्योंकि उधारकर्ता की आय का कुछ हिस्सा उनके रखरखाव पर खर्च होता है।

इसके अलावा, बैंक को उधारकर्ता को एक गारंटर ढूंढने की आवश्यकता हो सकती है जो स्वेच्छा से समझौते के तहत दायित्वों को पूरा करने का वचन देता है यदि उधारकर्ता ऋण चुकाने में असमर्थ है। इस मामले में, कुछ देशों के कानून के अनुसार, पति या पत्नी बिना किसी असफलता के गारंटर बन जाते हैं।

बंधक ऋण की शर्तें

एक बंधक समझौता समझने के लिए एक जटिल कानूनी दस्तावेज है, जो वित्तीय मुद्दों के अलावा, उधारकर्ता के डिफ़ॉल्ट की स्थिति में संपार्श्विक बेचने की प्रक्रिया से संबंधित संपत्ति पहलुओं को भी प्रभावित करता है। इसलिए, मैं आपको दृढ़तापूर्वक सलाह देता हूं कि आप एक नमूना अनुबंध लें और एक पेशेवर वकील से इसका अध्ययन कराएं। हम वित्तीय पहलू पर ध्यान देंगे.

पुनर्भुगतान योजना

व्यवहार में, वार्षिकी अधिक सामान्य है क्योंकि यह अन्य चीजें समान होने पर भी बड़ी राशि उधार लेने की अनुमति देती है। और कभी-कभी बैंक गिरवी के लिए घटती भुगतान पुनर्भुगतान योजनाएं पेश नहीं करते हैं। आइए एक सरल उदाहरण का उपयोग करके उनके बीच के अंतर को देखें।

मान लीजिए कि एक उधारकर्ता $100,000 का बंधक ऋण लेता है। 20 वर्षों के लिए 12% प्रति वर्ष की दर से। वार्षिकी के साथ, भुगतान राशि 1101.08 USD होगी। यदि आप घटते भुगतान वाली पुनर्भुगतान योजना चुनते हैं, तो पहला भुगतान 1416.67 USD होगा। अर्थात्, यदि उधारकर्ता की आय उसे पुनर्भुगतान के लिए 1200 घन मीटर का उपयोग करने की अनुमति देती है, तो वार्षिकी उसे 100,000 घन मीटर का ऋण लेने की अनुमति देगी, लेकिन घटते भुगतान के साथ पुनर्भुगतान योजना ऐसा नहीं करेगी।

ब्याज दर

चूंकि बंधक ऋण दीर्घकालिक होता है, इसलिए यह जोखिम हमेशा बना रहता है कि बाजार कारकों के कारण ब्याज दरें बदल जाएंगी। इसके अलावा, पहले से यह निर्धारित करना असंभव है कि वस्तुनिष्ठ कारणों से ब्याज दरें घटेंगी या बढ़ेंगी। इस स्थिति में, बैंक उधारकर्ता को निश्चित या फ्लोटिंग ब्याज दर के बीच चयन करने का अवसर प्रदान करता है। प्रत्येक विकल्प के अपने फायदे और नुकसान हैं, तो आइए उन पर अधिक विस्तार से नजर डालें।

निश्चित ब्याज दर समझौते में निर्दिष्ट है और बंधक समझौते की पूरी अवधि के लिए वैध है। जैसा कि मैंने पहले ही उल्लेख किया है, अनुबंध में कुछ खंड शामिल हो सकते हैं जो अभी भी बैंक को ब्याज दर बदलने की अनुमति देते हैं, इसलिए हस्ताक्षर करने से पहले उन्हें ध्यान से पढ़ें!

निश्चित ब्याज दर चुनना उधारकर्ता के लिए फायदेमंद होगा या नहीं यह क्रेडिट बाजार की स्थिति पर निर्भर करता है। यदि ऋण पर ब्याज दरें बढ़ती हैं, तो उधारकर्ता को इससे सुरक्षा मिलेगी। हालाँकि, यदि दरें गिरती हैं, तो वह अधिक ब्याज चुकाएगा।

एक परिवर्तनीय ब्याज दर, जैसा कि नाम से पता चलता है, अनुबंध की अवधि के दौरान बदल सकती है। इसलिए, इसका पाठ इसकी मात्रात्मक अभिव्यक्ति (उदाहरण के लिए, 12% प्रति वर्ष) को दर्ज नहीं करता है, बल्कि गणना सूत्र को रिकॉर्ड करता है। अर्थात्, फ्लोटिंग ब्याज दर में दो भाग होते हैं: एक परिवर्तनीय कोर और एक निश्चित प्रीमियम। LIBOR या EURIBOR, केंद्रीय बैंक छूट दर, मुद्रास्फीति दर आदि जैसी दरों का उपयोग मूल के रूप में किया जा सकता है। एक निश्चित प्रीमियम बैंक द्वारा निर्धारित किया जाता है, और इसका आकार, एक नियम के रूप में, उधारकर्ता की क्रेडिट रेटिंग पर निर्भर करता है। उसकी क्रेडिट रेटिंग जितनी अधिक होगी, प्रीमियम उतना ही कम होगा। ब्याज दर की आमतौर पर समय-समय पर समीक्षा की जाती है, जो अनुबंध में तय होती है। दर को मासिक, त्रैमासिक, अर्ध-वार्षिक या वार्षिक रूप से संशोधित किया जा सकता है।

आइए एक विशिष्ट उदाहरण का उपयोग करके फ्लोटिंग ब्याज दर की कार्रवाई के तंत्र को देखें।

अमेरिकी डॉलर में जारी बंधक के लिए, परिवर्तनीय ब्याज दर आमतौर पर LIBOR दर से जुड़ी होती है। मान लीजिए कि उधारकर्ता ने $100,000 की राशि का बंधक ऋण लिया। 15 वर्ष की अवधि के लिए. इसके अलावा, समझौता "तीन महीने LIBOR + 9.5%" सूत्र के अनुसार ब्याज दर के त्रैमासिक संशोधन का प्रावधान करता है, और समझौते के समापन के समय LIBOR दर 4.25% थी। मान लें कि पहली ब्याज दर पुनर्मूल्यांकन के समय, तीन महीने की LIBOR दर 4.57% थी।

चूँकि एक बंधक में दो पुनर्भुगतान योजनाएँ शामिल होती हैं, हम उन दोनों पर विचार करेंगे।

पर घटते भुगतान के साथ पुनर्भुगतान योजनासब कुछ बहुत सरल दिखता है. भुगतान अनुसूची ब्याज दर के पहले संशोधन तक की अवधि के लिए तैयार की जाती है, यानी हमारे उदाहरण में, 3 भुगतान (एक तिमाही)। तो, समझौते पर हस्ताक्षर के समय ब्याज दर 13.75% प्रति वर्ष (4.25% + 9.5%) है। मूल ऋण राशि 100,000 USD है। ऋण अवधि के अनुपात में समान रूप से वितरित किया जाएगा, यानी 180 भागों (15 वर्ष, यानी 180 महीने) में। बकाया राशि पर 1.1458333% (13.75%/12) की दर से ब्याज लगाया जाएगा। यह ध्यान दिया जाना चाहिए कि मैंने प्रत्येक माह में समान दिनों की संख्या रखने के सामान्य दृष्टिकोण का उपयोग किया। हालाँकि, कुछ बैंक दिनों की वास्तविक संख्या का उपयोग करते हैं, जिससे हालांकि, कोई महत्वपूर्ण विसंगति नहीं होगी। तो, पहले तीन भुगतानों का शेड्यूल इस तरह दिखेगा।

इसके बाद ब्याज दर में संशोधन किया जाएगा, जो अब 14.07% (4.57% + 9.5%) होगी. अगली तिमाही के दौरान, अगला संशोधन होने तक इस दर पर ब्याज पहले से ही अर्जित होगा। इस प्रकार, अगली तिमाही के लिए भुगतान अनुसूची इस प्रकार होगी:

फिर ब्याज दर में एक और संशोधन किया जाएगा, और यह तब तक जारी रहेगा जब तक कि उधारकर्ता बंधक का पूरा भुगतान नहीं कर देता।

हालाँकि घटते भुगतान के साथ पुनर्भुगतान योजना उनकी लगातार कमी मानती है, फ्लोटिंग दर के मामले में ऐसा नहीं हो सकता है। यदि इसका बदलता हिस्सा बढ़ता है, तो इससे भुगतान में वृद्धि हो सकती है, जैसा कि हमने उदाहरण में देखा।

वार्षिकी के मामले में, पहली नज़र में योजना अधिक जटिल लगती है, लेकिन वास्तव में यह मौलिक रूप से भिन्न नहीं है। सबसे पहले, हमें भुगतान राशि ढूंढनी होगी, जो एक्सेल में "पीएलटी" फ़ंक्शन (कुछ संस्करणों में "भुगतान") का उपयोग करके करना सुविधाजनक है। ऐसा करने के लिए, आपको डायलॉग बॉक्स में फ़ंक्शन पैरामीटर भरने होंगे।

1. "दर" ऋण पर ब्याज दर है। बंधक समझौते पर हस्ताक्षर करते समय, दर 13.75% प्रति वर्ष (4.25% + 9.5%) है। हालाँकि, हमें एक बारीकियों को ध्यान में रखना होगा: अनुबंध वार्षिक शर्तों में ब्याज दर निर्दिष्ट करता है, लेकिन हमें इसे मासिक पुनर्भुगतान के आधार पर उद्धृत करने की आवश्यकता है। इसलिए, इस कॉलम में हम "13.75%/12" भरते हैं;
2. "एनपीईआर" - क्रेडिट अवधि की संख्या, "180" (180 महीने) भरें;
3. "Ps" ऋण राशि है, "100000" भरें।

हम शेष फ़ील्ड नहीं भरते हैं.

भुगतान 1314.99 USD होगा। और तीन महीने में अगली ब्याज दर समीक्षा तक प्रभावी रहेगा। यह ध्यान में रखते हुए कि वार्षिकी के साथ, ऋण की शेष राशि पर ब्याज भी अर्जित होता है, पहले तीन महीनों के लिए पुनर्भुगतान कार्यक्रम इस प्रकार होगा। (वार्षिकी के लिए भुगतान की गणना करने की पद्धति पर अधिक विवरण लेख "वार्षिकी" में पाया जा सकता है)

इसके बाद ब्याज दर में संशोधन किया जाएगा, जो अब 14.07% होगी और अगले संशोधन तक प्रभावी रहेगी।

किसी वार्षिकी की पुनर्गणना पहली नज़र में बहुत जटिल लग सकती है, हालाँकि, यह बिल्कुल भी मामला नहीं है। हम, पहले की तरह, "पीएलटी" फ़ंक्शन का उपयोग करेंगे, जिसके पैरामीटर सही ढंग से भरे जाने चाहिए।

"दर" - ब्याज दर बढ़कर 14.07% हो गई है, इसलिए इस कॉलम में हम "14.07%/12" भरते हैं।

"एनपीईआर" - इस बिंदु पर 3 महीने पहले ही बीत चुके हैं, इसलिए अनुबंध के अंत तक 177 महीने बचे हैं, जिसे हम "177" से भरेंगे।

"पीएस" - इस समय उधारकर्ता ने ऋण की मूल राशि का कुछ हिस्सा, अर्थात् 513.31 यूएसडी, पहले ही चुका दिया है। (169.16+171.09+173.06)। यानी पुनर्गणना के समय ऋण की शेष राशि 99,486.69 USD होगी, जिसे इस कॉलम में भरना होगा।

इस प्रकार, नया भुगतान 1336.24 घन मीटर होगा, और पुनर्भुगतान अनुसूची इस प्रकार होगी।

भविष्य में, वार्षिकी की पुनर्गणना इसी प्रकार की जाएगी।

इसलिए, बंधक समझौते पर हस्ताक्षर करते समय, इस प्रश्न का स्पष्ट रूप से उत्तर देना असंभव है कि कौन सी ब्याज दर अंततः अधिक लाभदायक होगी। यह अभिव्यक्ति यहाँ बिल्कुल उपयुक्त है: "अगर मुझे खरीदारी का पता होता, तो मैं सोची में रहता।" लेकिन चूंकि आपको अभी भी चुनना है, मैं कुछ सिफारिशें दूंगा।

वास्तव में, एक निश्चित ब्याज दर निश्चितता प्रदान करती है, अर्थात, आप सभी भुगतानों के आकार को पहले से जानते हैं, जो आपको अपने बंधक पुनर्भुगतान की योजना बनाने की अनुमति देता है। हालाँकि, यदि ब्याज दरें गिरती हैं, तो आपको परिवर्तनीय दर से अधिक भुगतान करना होगा।

बदले में, एक फ्लोटिंग ब्याज दर अनिश्चितता के कारक को बढ़ाती है, क्योंकि यह किसी को भविष्य के भुगतान के आकार की भविष्यवाणी करने की अनुमति नहीं देती है। यह अंततः लाभदायक होगा या नहीं यह क्रेडिट बाजार की गतिशीलता पर निर्भर करेगा। यदि दरें बढ़ती हैं, तो आप निश्चित रूप से हारेंगे, यदि वे गिरते हैं, तो आप जीतेंगे।

मेरी राय में, एक निश्चित दर एक बेहतर विकल्प है, लेकिन अंतिम निर्णय आपको ही लेना होगा।

शीघ्र चुकौती

अनुबंध की शर्तें आमतौर पर शीघ्र पुनर्भुगतान की संभावना प्रदान करती हैं। शीघ्र पुनर्भुगतान तंत्र का एक विस्तृत उदाहरण "वार्षिकी का शीघ्र पुनर्भुगतान" और "घटते भुगतान की योजना के अनुसार शीघ्र पुनर्भुगतान" लेखों में पाया जा सकता है।

हालाँकि, याद रखें कि कुछ मामलों में, जल्दी चुकौती के साथ जुर्माना भी लग सकता है, उनकी गणना के लिए राशि और प्रक्रिया समझौते की शर्तों में निर्दिष्ट है।

बंधक गणना

आइए इसे संक्षेप में बताएं

जैसा कि हमने देखा है, एक बंधक समझौते में कई नुकसान हो सकते हैं, न केवल वित्तीय, बल्कि कानूनी भी। चूंकि अनुबंध की अवधि की गणना वर्षों और कभी-कभी दशकों में भी की जाती है, इसलिए आपको गलतियों को सुधारने का मौका नहीं मिल सकता है। इसलिए, मैं आपको सलाह देता हूं कि अनुबंध का गहन अध्ययन करें, सभी बारीकियों को समझें, एक पेशेवर वकील से परामर्श लें, निष्पक्ष रूप से अपनी वित्तीय क्षमताओं का आकलन करें और उसके बाद ही अनुबंध पर हस्ताक्षर करें।